[摘要] 为此，中国房地产报记者以购房者身份了解这一情况，通过走访亚泰鲲鹏府、中金时代启城、富禹天玺、首开国风尚城、首开如院售楼处等了解到，各项目在售房源均存在1万元到3万元不等的额外收费，购房者缴纳后可按相应优惠购房，这笔钱收取原因不写入购房合同，金额不计入总房款.
“您不用管这笔钱给了谁，精装修肯定能送您。”在沈阳市沈北新区亚泰鲲鹏府售楼处，项目置业顾问对李女士说道。
李女士是亚泰鲲鹏府的老业主，她于2020年夏天购入房产，当时在总房款以外需要再交3万元“团购费”，否则无法享受优惠，且这笔额外费用不开发票。原本就对此百思不得其解的她，近日再次来到售楼处为朋友看房时发现，虽然不收“团购费”了，却有部分房源只要购房者交3万元装修费就可以获得价值9万元的全屋精装，但这笔钱也没有发票。
为此，中国房地产报记者以购房者身份了解这一情况，通过走访亚泰鲲鹏府、中金时代启城、富禹天玺、首开国风尚城、首开如院售楼处等了解到，各项目在售房源均存在1万元到3万元不等的额外收费，购房者缴纳后可按相应优惠购房，这笔钱收取原因不写入购房合同，金额不计入总房款；另外，除首开国风尚城、首开如院表示，“如果需要可以开具发票”外，其他项目均表示不予开具。
费用收取名义也各有不同，有的称为装修费，有的称作居间团购费或电商费，收款方则被部分售楼处称作第三方服务公司。其中首开国风尚城、首开如院的团购费可以用来享受房源优惠；中金时代启城和富禹天玺的这笔团购费作用则更大，可以直接免首付。
这种行为是否构成违规？记者向沈阳市沈北新区委宣传部发函采访，截至发稿未得到回复。
辽宁博越律师事务所赵常艳主任律师表示，如果购房人与第三方服务商签订合同约定相应条款，服务商也据实开具发票，并在购房过程中取得了相应的优惠，此种行为便是合法的。但开发商方面不能以收取的团购费名义释放优惠，如果收取则属于恶意竞争，违反了不正当竞争法。如果置业顾问所代表的开发商或第三方服务商即包销公司方面表示，购房者不交团购费不能购房，也违反了不正当竞争法。
律师建议，消费者要与第三方服务商签订明确的服务合同，并应取得发票，不要轻信口头承诺；消费者可到房地产信息管理网站查询购买的房屋在房地产部门备案价格，以确定自己是否享受到优惠。如果出现违约，消费者可向被告住所地、合同履行地人民法院提起诉讼。
免首付购房？
据中金时代启城置业顾问介绍，该项目某套房源在购房者认购后，以108万元签购房合同，在此基础上计算首付款，为20％总房款21.7万元，但这部分首付购房者不必支付给开发商，是由开发商先将首付金额转账给购房者，购房者再将这笔钱转入开发商的首付款账户。
“这样一来，银行将看到开发商已收齐首付，实际上购房者在没有用自己的钱支付首付款的情况下，即可向银行贷到余下约87万元房款。但以上操作的前提是购房者需要缴纳2万元居间团购费，否则开发商将按照合同价正常收取首付款。”上述置业顾问强调，免付首付其实就是总房款打8折。
富禹天玺同样是以较高总价签购房合同进行贷款，购房者实际购房款可全额贷出，免付首付款。
中金时代启城的优惠房源，购房者实际支付的总房款为87万元，但在沈阳市房产局该房源备案价为127万元，相当于开发商在备案价基础上价格下调超过30％。富禹天玺的优惠房源实际总房款约为72万元，房产局备案价约为81万元，下调幅度约为12％。
对于开发商大幅调价行为，沈阳市目前是否有现行的商品房销售指导价规定？记者电话采访了沈北新区房产局和于洪区房产局了解情况，其工作人员均表示需经过区委宣传部允许才能接受采访。随后记者向沈北新区委宣传部发函采访，截至发稿未得到回复。记者多方查找于洪区委宣传部联系方式，但未能取得联系。
早已明令禁止
实际上，对于开发商违规收取团购费、服务费行为，相关部门早已明令禁止。
2016年，住房城乡建设部发布的《商品房销售管理办法》第28条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”
2018年，住房城乡建设部等七部委联合发布《治理房地产市场乱象专项行动的通知》，整治重点之一便是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业，尤其是以电商费、团购费、茶水费等名义收取额外费用，以及和中介暗中勾结，实施变相涨价等行为的。
在沈阳市房产局2021年11月24日回复网民投诉开发商降价行为时也表示，开发企业不按照指导价格销售房屋，违反了《价格法》以及国家关于“明码标价”的有关规定。
但记者在以上走访中发现，部分开发商采用由第三方公司收取“团购费”“服务费”方式，规避《商品房销售管理办法》，实际上第三方公司并未提供相关服务。
亚泰鲲鹏府、中金时代启城、首开国风尚城收取团购费、装修费、服务费的行为，是否构成违规？记者就此向沈阳市沈北新区进行了求证，截至发稿未获回复，项目开发商方面亦未回复。
另据记者了解，在富禹天玺被称作“电商费”的1万元额外收费已于近日取消。
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