[摘要] 于洪新城目前房源虽然现在教育配套不完善，但同时现售房子也没有学区的溢价，重要的是学区规划已经在路上，交通商业配套的升级利好指日可待，届时房源价格的走势不言而喻。
上一篇我们说到，于洪新城确实问题频发，但很多投资人却说：带着这些问题的于洪新城，正形成了沈阳购房者入手时机。为什么有这样的判断？房天下特此采访多位到从事多年地产行业经纪人，他们从投资的角度为我们答疑解惑。
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政策所向，将是楼市发展所向。在沈阳金廊银带工程中，金廊所指的的青年大街沿线，不管周边有多少老破小，及新建的住宅，楼市基本形态已经形成。但是对于银带，却还在发展过程中。银带，也就是现在沈阳一河两岸区域。目前东湖板块已经有非常多的大房企已经入驻，房价比较平稳快速发展。长白以及五里河地区更是如此，并且多年的涨价势头已经没有了低位入手的可能。从房价整体状况来看，于洪新城目前还在相对低位徘徊，并有开涨之势。
于洪新城房价被吐槽
多年缓慢增长被诸多板块赶超
在谈及于洪新城的房价时有人吐槽：五年前7000现在9000，长白五年前7500现在15000，奥体五年前7000现在13000，全运五年前5500现在10000。数字可能并不完全准确，但大趋势却非常符合现实情况。比较能够反应楼市价格真实情况的，是二手房市场。目前，从市面上价格来看，据传恒大绿洲二手房精装修有单价低至7000多，阳光100甚至有单价5000多的房源都可以买到。房价上看，与沈阳其他热门区域相比，优势非常明显。
公开资料显示，从南阳湖大街、从二环向西的河滩路段遍布待拍卖地块。在某些业内的口中，该板块更多被称为南阳湖板块，是沈阳投资正当时板块。区域情况概括起来可以说问题重重，但未来发展来看，该区域具备双地铁、学区商业交通问题正在解决，并且详细的规划图已经曝光，如果能够持有房产五年以上，那么该板块目前已经成为沈阳投资板块之一。
以受关注的学区问题为例。关于大热的，从投资的角度来看，的价格是已经带有附加值的房源价格。例如传说省实验总校北陵公园校区，只有两到三个园区能够进入这所学校，你可能想象不到，在沈阳已经有价格能够达到40000元/平的房源，但却在这里真实存在。40平房源总价达到160~190万元，而且供不应求，但这样的房源空间还有多少？而于洪新城举例来说，线下中介机构显示玉祥明居约16000元/平，但兴隆御府不及10000元/平，就差在学区。
从这一角度来看，于洪新城目前房源虽然现在教育配套不完善，但同时现售房子也没有学区的溢价，重要的是学区规划已经在路上，交通商业配套的升级利好指日可待，届时房源价格的走势不言而喻。
十年成城楼市升级自发启动
地价四连跳区域发展可期
同时区域内房地产升级的势头非常明显，并且从2016年就已经有所显现。那一年碧桂园名门入市，虽然价格并未有明显提升，但小高层建筑面积约140-280平米，高层建筑面积约160-280平米，户型的升级已经由刚需向改善转变。
据传该组团户型设计由杨国强亲自督导，设计之时户型之大有人有疑问，但他认为于洪新城楼市已经到了这个阶段，目前名门基本售罄。此后万科、旭辉、招商、美的等知名房企纷纷进入，并推出了自己的改善洋房、高端别墅等产品，房价随之自然升高。
以旭辉为例，当时旭辉11.1亿摘得沈阳于洪区细河路南2号地块，引发讨论，但旭辉高度认可于洪新城区域价值与未来发展。
2017年至今新盘房价均在万元以上
区域内各大楼盘已经进入全面升级热销状态。旭辉璟宸府，开盘之后便进入热销，目前均价12000元/平方米。我猜旭辉在于洪新城的焦虑化为淡定，不仅仅是发现房子供不应求，更是发现，这里将带给沈阳人的是一个超值回报。中瑞·北欧云墅项目，墅质生活，舒适宜居，建面约80-100㎡高层、建面约75-136㎡洋房，目前均价8000元/平。
另一方面，地价在沈阳楼市普遍上涨的情况下，也同时多级连跳。2017年四宗商住用地起拍价从2381元/建筑平方米涨到4810元/建筑平方米。17年9月美的拿地单价5500元/建筑平方米建美的盛堂，12月旭辉5900元/建筑平方米建旭辉璟宸府；接着招商地产以5300元/建筑平方米价格竞得雍景湾项目地。目前以及未来相当一段时间，该区域有大量可供选择的大品牌优质房源，入手时机颇佳。
经过十余年发展，于洪新城已经是一座拥有20余万人口的醇熟之城，并且十年之后预计总人口规模达到30万人左右。相关数据显示，于洪新城西侧的中德产业园中宝马工作的德方人员已达到3000人。加上中法产业园也将拉动了很多外商外企人员来到沈阳。产业聚集拉动人群汇聚，便是城市发展所向；人群升级，也将是周边居住升级的支撑点。
另一方面，房价涨跌不仅仅是一个区域的事儿，而是一个城市的大环境息息相关。沈阳与很多准一线城市非常不同，是一个多中心城市。浑南新市府周边楼盘的价格已经在10000以上。但资料显示，在这些准一线城市之中，市政府旁边的房源单价低于15000元的少之又少，但是沈阳甚至有低于10000的房源。影响一个城市房价涨跌的条件非常复杂，但从这样的一些数据苗头来看，沈阳楼市良性发展大有可为。
从目前于洪新城现实情况来看，上一篇文章提到的4大问题的确真实发生，但也正因此，于洪新城现状成为楼市抄底关键截点，似乎确实有道理！而近两个月以来，于洪新城利好消息频繁出现，引起楼市热议，我们下一篇来详细说一说：《种种迹象表明 沈阳于洪新城楼市已到入手时期》，敬请关注！
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