[摘要] 时值7月末，上市房企即将交出上半年成绩单。此时，7月25日，恒大发布正面盈利预告，引发市场关注。
时值7月末，上市房企即将交出上半年成绩单。此时，7月25日，恒大发布正面盈利预告，引发市场关注。
预告显示，恒大预期今年上半年净利润增至去年3倍左右，股东应分配利润也将同比大幅上升。市场预见，恒大向“规模+效益”转型的首份财报将大大超过预期，并且有业内人士预测，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠杆的措施下，负债率将大幅降低近一半。
超市场预期的盈利增长，直接催化了股价。7月26日，恒大收报20.90港元，涨幅18.08%，市值达到2737亿港元新高。当天价21.00港元，同样创下历史新高。
战略重心调整促恒大利润大增
人们不禁要问，当前房地产市场调控常态化，行业融资渠道收紧，在这样的背景下，恒大在实现盈利大幅增长的同时，负债率大幅下降，两大关键指标“一增一降”，背后有哪些深层次的原因？
有资料表明，恒大去年上半年净利润为71.27亿。换言之，根据这份盈利预告，2017年上半年，恒大净利润将增至214亿左右，这一数字甚至超过恒大过去任何一年的全年净利润。
市场分析指出，由于房地产实行预售制，销售额一般会在次年才会结算，因此去年销售量大增是恒大如今净利润大增的重要因素之一。数据显示其2016年销售金额3734亿，同比增长85%。
除此之外，恒大一系列提升效益的措施明显取得了不小的成效。据许家印在年初恒大工作会议上的讲话内容，恒大2017年开始要着力提升效益，种种措施涵盖了从项目上马到竣工的全环节，以期通过确保施工质量、严选用材、高标准设计园林、配套先行、升级物业服务、完善售后等措施提升产品附加值，同时持续降低营销、管理、财务三大费用等。
由此，多位行业分析师表示，恒大上半年盈利大增并非偶然，这与恒大战略重心调整密切相关。在去年规模登顶后，许家印提出“规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益”的战略，公司步入利润高增长周期。
这些盈利的利好因素，预计会在今年下半年及未来继续放大。特别是销售业绩方面，去年下半年恒大实现销售2316亿，远超上半年，全年累计3734亿行业。方正证券首席分析师夏磊认为，良好的布局结构、超强的操盘能力和销售执行力、强大的品牌号召力，将有力保障恒大完成今年4500亿销售目标。
由此推算，恒大下半年净利润将远超上半年，全年净利润毫无疑问将创历史新高，或达500亿，可分配给股东的利润也将大幅上升。花旗银行董事总经理蔡金强25日预测，“按实时收盘价（25日收盘价17.7港元）计算，恒大分红将达到11%左右”。据此，假设股价为25港元，分红约8%。
引战投、清负债助恒大进一步提升盈利
更值得注意的是，恒大净利润的大增将对其负债率有着明显的积极影响。尤其是上半年恒大引入了700亿战略投资，完成所有1129亿永续债的赎回，摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测，恒大负债率有望下降一半左右。
有业内人士认为，恒大引战投、迅速还清永续债等举措，均是其企业实力的体现，“过硬的企业实力受到了战略投资者的追捧，同时也是快速还债的基础。负债率下降后，轻装上阵的恒大有望进一步提升盈利能力，其‘规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益’战略成效将越来越明显。”
实际上，恒大今年增效去杠杆的决心和举措早已引起国际大行的关注。包括花旗、摩根士丹利、美银美林等，均在今年上半年预测恒大净利润有巨大提升、负债率大幅下降。但净利润激增至去年水平的3倍、负债率降半，相信这些国际大行亦未料到。
26日，国际大行纷纷针对恒大盈喜发布研报。美林美银认为，恒大上半年净利润将增长到去年同期三倍，同时负债率将大幅下降，预计全年销售将超5000亿，未来拥有更好的盈利能力，给予买入评级，目标价22.5港元。中银国际则认为，市场此前严重低估了恒大2017年的收入水平，也严重低估了公司的毛利率水平，公司全部赎回永续债对利润的释放程度也未完全料到。由于公司净利润大幅增长，给予NAV 38.23港元，目标价22.94港元，评级由买入上调为强烈买入。
综上所述，有市场研究机构认为，恒大向“规模+效益型”转变已显成效，加上负债率大幅降低，推动盈利能力持续提升。此外，随着公司完成向“房地产+服务业”转型，金融、健康、旅游三大新产业也是值得期待的盈利点。
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