[摘要] 上半年，沈阳住宅方面去库存的新政显效，让商品住宅成交量增加。
2016年上半年，沈阳甲级写字楼空置率仍持续攀升，导致租金下降至每月每平方米94.9元； 住宅方面去库存的新政显效，让商品住宅成交量增加，但专家表示，受库存影响未来房价涨幅不会太大。
昨日，戴德梁行发布2016年上半年数据报告，分析沈阳主要房地产市场的发展情况。在商业地产方面第二季度无大型商业项目入市，空置率有所上升，但浑南、铁西商圈发展迅速，商业档次上升。
写字楼：供应快速增长导致空置率攀升
据戴德梁行沈阳公司数据显示，2016年上半年，位于太原街商圈的北约客置地广场和位于北站-市府商圈的新地中心1号楼中高区入市，共带来约13.1万平方米的新增面积，至此，全市甲级写字楼总存量达95.4万平方米。
受新项目入市影响，沈阳甲级写字楼市场平均租金持续下降至每月每平方米94.9元，市场平均空置率环比上升4.4个百分点至44.0%，2016年上半年甲级写字楼租赁市场净吸纳量约3万平方米，新增吸纳主要集中在北站-市府区域，租赁需求主要来自金融服务、高新科技及贸易制造类企业。
据分析，展望下半年，市场主要以消化现有库存为主，受来自于金融、科技及专业咨询服务行业需求刺激及营改增政策的影响，预计沈阳写字楼市场需求将有所增强，但过量供应引发供需失衡，短期内难以化解，市场空置率仍将继续处于高位，当前市场将十分有利于租户在办公空间方面进行升级扩展。
商业：城市外扩催生铁西、浑南商圈发展迅速
2016年第二季度，沈阳市无大型商业项目入市，仅有一个由沈阳铁路局主办的沈阳铁信国际保税商品展销中心试营业。空置率方面，受部分商场主力店闭店及租户组合调整影响，市场的总体空置率较上季度上升了两个百分点至19.2%。
分商圈来看，中街商圈依旧为沈阳大商圈，租金保持平稳，但商圈内过多的大体量单一业态商业未来也将面临挑战，受城市外扩、市中心交通拥堵及区域内同质化竞争严重等因素综合影响，太原街商圈趋于没落，租金下行，新开商业不再囿于传统商圈限制，逐渐向其他区域转移，随着轨道交通的不断完善，城市周边区域商业逐渐兴起，铁西商圈和浑南商圈发展势头强劲，商业档次上升。
随着体验式消费时代来临，各大商场开始逐渐减少传统零售业态的比重。本季度，位于铁西星摩尔购物中心的乐宾百货闭店。除了百货类业态，在电商的冲击下，满足一站式购物的大型超市优势已不明显，客流被分流，在此大环境下，本季度，华润万家重工店正式闭店，这也是其继奥体万达店和滂江店后关闭的第三家门店。
展望2016年下半年，该行负责人分析，位于浑南的万象生活城及位于太原街商圈的盛京文化智慧城有望入市，盛京文化智慧城主打文化特色，意在形成以图书为核心文化元素的商业中心，将突破传统的商业地产发展模式。
银行信贷政策放松及沈阳“二十二条”房产新政等政策的实施落地，为购房者提供切实的利益，对提振房地产行业发展增强了信心，2016年上半年沈阳房地产市场发展总体向好。
据戴德梁行统计数据显示，2016年前5个月沈阳市新建商品住宅成交面积约为559万平方米，环比上升14.0%。其中，浑南区、和平区、于洪区分别以64万平方米、53万平方米和50万平方米的销售量领先其他区域，三区域总成交量超过全市成交量的一半，共占全市总成交量的55%。新增供应方面，随着3月、4月住宅销量的好转，部分房企加快补充房源，使得新增供应量回升，仅5月份就有约95.5万平方米的新增供应，截至2016年5月，沈阳全市新增供应量为295万平方米，与去年同期持平。
2016年前5个月，沈阳市新建商品住宅成交均价为每平方米6461元，同比上升4.9%，沈河、和平住宅均价继续领跑全市，但依旧没能突破每平方米9000元，全市在售住宅均价高区域沈河区价格约为每平方米8900元。
相关负责人表示，预计未来沈阳市推盘量仍将平稳释放，库存短时间内将维持高位，价格方面，受政策利好及需求增长刺激，房价仍存上涨动力，同时热点区域和板块优质产品频出，也增强了未来房价上涨预期，但受高库存量限制，预计未来房价涨幅不会很大。
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