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积极信号加速市场调整 去库存仍为“紧急且重要”

——限购限贷取消,降息通道开启,业内对房地产后市存乐观预期

沈阳日报   2014-11-28 07:10

[摘要] 受政策叠加的利好刺激,十月份以来沈阳楼市也呈现了一线转机,热销场景局域重现。业内人士分析,以此判断楼市回暖还为时尚早,目前市场仍处于调整阶段,去库存仍为当前各大房企的首要任务。

新闻背景:

11月19日凌晨,宋卫平通过媒体发布了《我的检讨与反省》个人声明,公开完整回应了自己重返绿城一事。抛开融绿大战剧情不说,宋卫平的“检讨与反省”倒是透露了很多房地产信号。

从5月17日宋卫平卖绿城到反悔这半年的时间里,中国楼市也经历了几年来迷到曙光乍现。受政策叠加的利好刺激,十月份以来沈阳楼市也呈现了一线转机,热销场景局域重现。业内人士分析,以此判断楼市回暖还为时尚早,目前市场仍处于调整阶段,去库存仍为当前各大房企的首要任务。

受访嘉宾:

沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理 孙国和

胜家中国泛地产深度营销服务机构 总经理 王亚夫

戴德梁行沈阳及大连公司 总经理 赵欣

沈阳格林豪森地产 营销总监 翟岳楠

进程 楼市处于调整期 对后市预期乐观

记者:宋卫平提到“今年4月9号,看到绿城销售数据惨烈,还是感到绿城的艰辛。我们当时犯了一个大错,对于住建部部长的易职所产生的积极影响,没有预见能力。”您怎么理解宋卫平的这段话,从今年的四月份到现在,楼市是否出现了转机,您对后市的预期是否乐观?

孙国和:宋卫平当时卖绿城,应该是纯属无奈,宋卫平本人是一个有地产情节的人。他想回归也是基于目前绿城已经走出了泥潭,限购限贷的取消让他看好未来的发展,对后市预期乐观。我认为目前的楼市依然处于探底阶段,不过宋卫平的个人声明传递出了积极的信号,说明楼市还有非常大的发展空间。

王亚夫:取消限购限贷、降息等,就像凛冽的寒风中带来的丝丝暖意,它并不能改变短期季节特征。房地产市场经过二十多年的高速发展,必然需要调整,而当下正处于调整期。9月份以来采取的一系列措施更主要的是去行政化、走市场化的手段,长远看将促进房地产市场更加健康的发展。对后市的预期我个人是乐观的,无论开发企业还是地方政府,首先需要对未来预期作出客观的判断与管理,此前高速、低门槛的时期一去不复返了。无论从城镇化、居民生活改善、互联网带来的生活方式革命等任何方面来讲,房地产市场都还存在着巨大的潜力。

赵欣:宋卫平承认了他对中国房地产市场发展方向的判断失误。其实有很多开发商的决策层都没有预见到中国房地产市场的这次调整。政府对市场的控制还是比较有效的,抑制了房地产泡沫的进一步扩散,沉重地打击了投机性行为,对房地产开发市场进行洗牌。

解除限购、逐渐放宽贷款、降息,这对于房地产市场的发展来说都是极好的消息。让市场规律起作用是的选择,政府不断地在解除各种限制,提高企业和消费者的积极性,我们没有理由不为此而乐观。

翟岳楠:市场是否出现转机或者回暖,是随着供求关系的改变而发生变化,但是从目前中国整体的市场情况来看,在高库存的压力下,一些利好政策的刺激短时间内并不会产生太大影响,至少未来一两年内高库存的压力依然很大。

前景 真实需求依然存在 城市化进程推动楼市

记者:宋卫平认为,中国房产行业在前二十年是历史的一个机遇。我们清晰看到,中国的城市化进程还远远没有完成,三分之二的人口与真正的完整的良好的城市文明还相距甚远。长远来看,您认为中国的房地产行业是否仍有着远大的前景?

孙国和:房地产市场仍然有机会,因为购房者依然还有真实的购房需求。宋卫平是做产品出身,未来的机会是“产品为王”的时代,开发商要用产品迎合市场,不同的产品有不同的项目定位,这应该也是他要回归的一个原因。

王亚夫:中国的房地产业依然有远大的前景。中国还有大量的农村人口需要转化成城市居民;随着收入的提高、互联网的影响,会有大量新的生活方式革命,这些都需要房地产产品形态的支撑,比如旅游地产;城市发展的迭代效应加快,也需要房地产产品形态的支撑。

赵欣:一个行业的发展是否具有远大前景,主要取决于两方面:客户是否有持续需求、企业是否有满足消费者持续需求的能力。此外,土地作为房地产企业的生产资料,距离市场化运作还相差很远,这也是影响房地产行业发展的重要因素。

虽然中国房地产行业发展面临着问题,但我们相信这个行业仍是具有远大前景的:经济发展规律逐渐接管市场,这是行业发展向好的基本条件;中国人口基数庞大,城市化率还处于低位,还有很大的上升空间。

翟岳楠:长远看房地产业是有发展前景的,但是目前中国的房地产结构有问题,资源在经济发达的一二线城市过于集中,而在三四线城市则差的很多。中国的城镇化不仅仅是大城市、小城市,还有小城镇,都需要产业与资源的支撑。

生存 产品与现金流都重要 首要是把握市场阶段

记者:宋卫平是一个对产品质量要求非常严格的理想主义者,但在目前的市场形势下,您认为是所谓的“情怀”重要,还是“以价换量”维持现金流更重要,二者之间如何平衡?

孙国和:应该分阶段的来看,活不下去的时候就应该断腕突围,以价换量是不得已而为之,因为开发商需要现金流做支撑。但以价换量不是常态,这是微利甚至赔钱的,因此走出困境后,开发商应该进入良性发展循环,做好产品品质,提高利润。对于开发商来讲,应该把握市场的不同阶段,生存下来是首要任务。

王亚夫:这个问题的本质是企业战略定位问题。在当前房地产市场债券化还不是很发达、融资渠道较少、融资成本高的金融背景下,产品质量与维持现金流同等重要,甚至在一定时期内比如目前,现金流更重要。如果绿城还坚持以前的高端客户、高端产品定位,这个企业发展依旧有问题。

赵欣:其实“情怀”和市场规律并不矛盾。企业可以用心做好的产品,也可以为了应对市场变化对产品的价格作出调整。调整的平衡标尺在现金流上。如果现金流面临断裂危险,那么再崇高的情怀也无法挽救企业于危机之中。

翟岳楠:宋卫平对产品的要求比较严格大家都知道,我认为无论是所谓的“情怀”还是营销二者都重要。现阶段,营销很重要,很多产品以价换量是为了回笼资金,长远看,研发产品,做好产品更重要。

新常态 去行政化回归市场本质 开发商立足产品是根本

记者:住建部的相关负责人表示,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除,不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。让楼市进行自身调节是否会成为楼市新常态?开发商如何应对?

孙国和:房地产行业涉及民生,因此每次出台相关的政策都备受关注。房地产市场行为应该由市场来调节,未来长时间回归市场常态才符合市场规律。目前国民经济下行的压力比较大,房地产对经济起到了支撑与带动作用。对于政策我们应该持有平常心态。

对于开发商来讲,不能躺在政策上,而应该做好产品,适销对路,立足产品才是根本,未来机会主义开发商将不会存在。

王亚夫:去行政化、让楼市进行自身调节在未来会成为楼市新常态。回归市场化的本质,是促使房地产市场发展可行的路径,也是本届政府大力推动的。对于开发商,首先需要接受的是政府去行政化的目的是让房地产回归市场,而不是“救市”或“削市”;从长远市场需求的角度来调整企业战略,这样才能变被动为主动,掌握市场的主动权。

赵欣:去行政化、加强市场化一定会成为未来房地产市场发展的主旋律。以后不排除政府再次干预的可能,但干预的程度只会越来越小,深度只会越来越浅。

作为开发商来说,应该避免针对调控政策来规划产品、制定价格、控制销售策略,而是回归到最原本的市场规律上来,研究消费者的需求和承受能力。只有研究开发满足消费者需要的产品,才具备让消费者买单的可能。

翟岳楠:从目前来看要政府放开行政干预,房地产完全市场化还不太可能,维持市场供需良好的状态是关键,根据市场供需状况调整合理的土地供应量,剩下的可以交由市场自身调节。

沈阳 真正回暖还需时日 刚需改善需求并驾齐驱

记者:沈阳十月份商品房销售面积环比增长一成,从房价、销售数据以及开发商新增土地储备的情况来看,您认为沈阳楼市是否已经有回暖趋势?改善型需求能否成为下一轮市场的消费主力?

孙国和:目前市场逐步探底,属于调整、去库存的阶段,因此市场的真正回暖还需时日。刚需只是市场的托底,市场真正回暖还需要改善型客群的跟进才行,这部分人群的消费能力强,需求量也大。

王亚夫:以此判断沈阳楼市有回暖趋势还为时尚早。10月份销售数据的增长,主要源于政策带来的以前改善型需求积累的释放。沈阳市场在很长一个时期内,刚需与改善需求将呈现并驾齐驱的格局。作为东北的区域中心城市,沈阳的人口还是净流入的,这部分的需求主要是刚性需求;同时,随着居民收入的增长,改善型需求将成为长期的持续的需求。

赵欣:十月本身就是房地产销售的旺季,加上解除限购这一利好,但是否回暖还要再观察一段时间。同比来说,今年十月份相比去年十月份,成交面积和成交价格均有所下降,幅度分别为9.8%和2.3%。如果明年3月房地产市场表现能够超过2014年同期,那么基本可以判断房地产市场是回暖了。

目前的市场环境还不太利好改善型需求的释放。本身这部分消费群体对价格相对不敏感,需求的急迫性也没那么强烈,换句话说,他们等得起,也更加懂得观望。无论是降息、取消限购还是利率折扣,现在的政策和环境更多利好刚需型消费者。

翟岳楠:十月份数据并不是回暖,只能是短时政策利好的一个刺激效应。政策利好让近期压抑的购房需求得到了集中释放。整体看市场库存压力依然非常大,供需还处于失衡状态。

从沈阳的市场看刚需永远是市场的消费主力,受政策利好影响,改善型需求可能会有所增长,但还不能成为主力。改善型客群真正成为市场主力的时候一定是房地产市场进入到升级换代的品质时代。

降息 降低融资成本 预示降息通道开启

记者:上周五晚,央行下调贷款利率0.4个百分点,降息释放了哪些信号,是否标志着由此前稳健的货币政策向宽松转变,综合此前的限购限贷取消等,您认为此次降息将对房地产市场将产生哪些影响?

孙国和:之前市场有两降的预期(降息、降准),但是上周五晚的降息还是有些突然。在经济下行压力加剧的市场形势下,降息解决了融资难成本高的问题,此外也将刺激消费。此次降息一个更重要的信号是,打开了降息通道,预计还会有下一次降息。

中国经济此前一直有些虚胖,需要消肿用药,此次降息也是先观察一段时间,如果觉得有效果,还会加大剂量(降息)。降息对房地产市场还是有利好的,但是不会立竿见影,此次降息幅度不是很大,还达不到刺激的效果。降息以及此前的叠加利好将对房产形成支撑效应。

王亚夫:降息的背景主要是宏观经济增长动力缺乏,并不标志着货币政策的转变。对房地产市场不会产生根本的影响。贷款对房地产行业的总量控制依旧存在,“惜贷”现象依旧存在,对于二、三、四线城市来说,高库存促使开发商仍会把去库存、高周转作为主要策略。从短期来说,限购、限贷取消带动的是改善型需求,降息对刚需是利好。从营销的角度讲,每次政策的出台,都是开发商促销的机会。

赵欣:本次降息可以理解为有针对性的引导市场利率和社会融资成本下行,缓解企业融资成本高这一突出问题,称之为宽松的货币政策还为时过早。对于房地产市场的影响来说,贷款利率折扣将加大,9折可能成为主流。对于购房者,尤其是刚需型购房者,无论是从实际还是心理方面,积极影响都非常大。而对于房地产企业来说,刚需型存量大的企业受益。融资成本降低对于部分资金链紧张的开发商来说是利好消息。此次降息极大可能预示着降息通道的开启。如果本次降息对实体经济的刺激是明显的,有助于社会经济活力的恢复,那么下一次降息降准将不会遥远。整体来说,本次利率调整对房地产行业是良好的刺激。

翟岳楠:此次降息并不是针对房地产行业而是整体的经济形势,从对房地产行业的影响来看,只能是短期内对房地产带来利好,现阶段有购房需求的人能够获得一定的贷款利率优惠。

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