[摘要] 只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，目前沈城各家银行执行的这一新政让部分人产生了提前还贷的想法，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。但记者调查发现，是否提前还房贷，要考虑贷款余额和利率多种因素。在首套房贷款利率7折的情况下，提前还上首套再贷款买二套，也有可能多付利息。
只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，目前沈城各家银行执行的这一新政让部分人产生了提前还贷的想法，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。但记者调查发现，是否提前还房贷，要考虑贷款余额和利率多种因素。在首套房贷款利率7折的情况下，提前还上首套再贷款买二套，也有可能多付利息。
要买二套房 是否还首套“叫不准”了
市民贺先生，2006年贷款购买首套住房，贷款总金额27万元，贷款利率起初为基准利率打8.5折，后被银行下调至7折，贷款期限20年，还款方式为等额本息。目前，贺先生的还款期限还余12年，仍欠银行本金约18万元。
贺先生还想买一套房用以改善居住状况，他看好了一套总价约为90万元的房子，想办理20年期贷款。房贷新政出台后，他向银行咨询得知有两个贷款方案：1、把套房贷提前还上再买二套，首付是30%，利率为基准利率打9.5折；2、不还套住房贷款，直接贷款购买第二套，首付是60%，利率为基准利率上浮10%。
贺先生自己感觉，应该是“把套住房贷款提前还上再买二套享受银行的首套贷款政策”这种做法比较划算，但他又叫不准。
提前还首套再贷二套 多掏利息？
11月6日，工商银行高级理财经理陈铁钢表示，对于正在纠结中的贺先生来说，按目前的市场利率测算一下两种方案各需要还多少利息，就容易做出选择了。
●方案1 总本金108万元，现在支付现金45万元，总贷款额63万元，总利息47.27万元。
贺先生还上套房贷，需要给银行18万元现金。办理第二套房贷时，需要支付27万元现金作为首付款。贺先生一共要支付现金45万元。
办理第二套房贷时，贷款金额为63万元，分20年期偿还，按目前银行可以给出的9.5折利率（6.2225%）计算，采用等额本息还款法，20年后，何先生累计付给银行本金63万元、利息47.27万元。
●方案2 总本金108万元，现在支付现金54万元，总贷款额54万元，总利息38.83万元。
如果不还上套房贷，买第二套房子时按银行现在二套房贷政策计算的话，现在，贺先生要支付银行首付款现金54万元。
继续还套房贷，期限还有12年，贷款本金18万元，贷款利率为基准利率打7折（4.585%）。12年后，共支付银行本金18万元、利息6.78万元。
还第二套房贷，期限20年，贷款本金36万元，贷款利率为基准利率上浮10%（7.205%）。20年后，共支付银行本金36万元、利息32.05万元。
两套房贷，贺先生总计支付利息38.83万元。
●结论 如果贺先生按新房贷政策将首套房贷还清，再贷款购买二套房，未来需要多支付利息8.44万元。
感觉和现实为啥出现了偏差？
为什么买二套房时享受低利率（6.225%）反倒比高利率（7.205%）要多掏利息呢？贺先生的感觉和现实情况出现的偏差，“差头儿”在哪里？
理财专家分析：首先，方案2中，贺先生套房房贷已还款至中期，按等额本息还款法办理房贷的客户，每月向银行还款的金额（含本金和利息）都是相同的，在还款前期所还金额里，本金比例低、利息比例高，但进入中后期，每月所还金额中，本金比例提高，利息比例降低。因此，贺先生套房的房贷所需要支付的利息总额并不高。其次，贺先生如果按方案1来贷款买二套房，看似利率低，但贷款本金高，总计支付的利息当然会高。本报记者刘洋 实习生邓园园
曾享7折利率者
并不都适合提前还贷
理财专家提醒购房者，买二套房前，一定要计算一下提前还款是否恰当，算两种情况下需要支付的总利息，曾享7折利率优惠的并不都适合提前还款。
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