[摘要] 古代中国商人的经商路线，最远也仅是到达欧洲和非洲。而现在，只用了短短十几年，中国房地产商的身影就已经遍布全球。
古代中国商人的经商路线，最远也仅是到达欧洲和非洲。而现在，只用了短短十几年，中国房地产商的身影就已经遍布全球。
12月18日，复星国际顺利交接了收购自摩根大通的纽约大通曼哈顿广场。2013年前三季度，中国房地产业的海外交易额已经超过了50亿美元，其中包括万科、碧桂园、绿地、中海、万达、富力等龙头地产企业。
从的马来西亚、印尼、新加坡，远至美国、澳大利亚、英国、南非，中国地产商庞大的出海计划逐渐涉及越来越多的国家和地区。
中国人海外置业、投资需求的增加，加上逐步开放的金融政策，显然为房企海外拓展带来了巨大的机会。然而，摆在面前的问题也着实让他们头疼不已，不了解外国的政策、地理、经济、人文，更缺少熟悉当地市场的境外人才，一旦全球经济环境发生巨变，或者居民海外置业消费的政策出现微调，海外地产业务就极有可能受到较大冲击。
仲量联行公布的数据显示，2013年前三季度，中国在海外房地产的交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。
“国外房地产市场更加成熟，市场透明度相对较高，融资成本相对低、融资渠道多元化，受国家宏观调控政策的直接影响较小。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时指出，由于国内房地产市场拿地成本高、拿地难度增加，融资渠道受到限制，选择“出海”的房企越来越多。
海外投资增长25%
根据仲量联行发布的报告，截至2013年第三季度，中国在海外房地产的投资额同比上涨25%。
如果说此前房企海外投资还只是一种尝试，那么如今房企“出海”已经形成了一股热潮。
12月13日，万科董事会主席王石在其微博上透露，万科进入纽约的个项目将会是位于曼哈顿区的超高层。此前，万科已经确定了两笔海外投资。
早在今年2月，万科曾宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后，4月16日，万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。
不过，在房企“出海大军”中，万科并不算特别亮眼的选手。
今年刚刚完成借壳上市的绿地，一年内就完成了将近100亿美元的新增投资。12月1日，绿地集团以60亿元投资悉尼地产，欲打造绿地中心，同时在墨尔本拿下赛马场项目。其中悉尼绿地中心项目总投资约4.8亿澳元，成为中国房地产企业迄今在澳规模单笔投资。
此外，绿地在海外全资项目绿地韩国旅游健康城，已正式入市销售。明年上半年绿地将启动第二波大规模海外地产投资。
值得注意的是，在这支“出海大军”中，房企大手笔拿地的案例已经越来越多，都有意从中分得一杯羹。
碧桂园的出海之路要追溯到2011年，当年碧桂园以每股1马币的价格认购合营公司WealthySignetSdnBhd合计55股新股，占该公司经扩大已发行股本的55%。合营公司主要从事收购马来西亚发展土地的使用权，以及开发住宅物业配以商业物业。这是碧桂园首次走出国门进行房地产投资，也是个走进马来西亚的中国房地产开发商，碧桂园显然抢占了先机。
选择马来西亚市场的还有富力。今年12月1日，富力发布公告称，其全资子公司以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。
对于首次进入海外市场选择马来西亚，富力表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政策，非常适合作为迈出中国的境外市场。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业，将在及盈利能力方面巩固公司竞争力。
此外，万达、中坤、首创置业等十余家房企都已经开启了海外投资的模式。
出海发展目的不同
“房地产开发商出海发展的目的不同，因此各自的策略、盈利要求等都不相同。有些是为了学习和汲取海外经验，有些是为了扩充融资平台，有些是为了减少当前国内严厉调控政策的影响而扩大投资范围，当然获得利润也是部分企业的重要考虑因素。”对于眼下房企的“出海热”，莱坊上海研究及咨询部董事杨悦晨告诉《每日经济新闻》记者。
杨悦晨指出，以万科为例，与海外企业的合作并不以获得利润为目的，主要是为了学习先进的开发和运营经验，因此万科在合作项目中仅派驻少量人员。
目前中国房地产开发商在国外的运营中，普遍依靠的仍然是庞大的国内消费群体，“出海房企短期业绩与企业进入的国家、城市有关，也与国内消费者对这些国家、城市的认知有一定关系。”杨悦晨对此表示。
根据莱坊的统计，伦敦一手物业的购买者中，有35%来自东亚、南亚以及东欧和俄罗斯，其中以浙商为代表的中国购买者居多。
对于目前大型房企争相出海，中国社会科学院财经战略研究院本周发布的《住房绿皮书》显示，投融资风险不容忽视。
《住房绿皮书》指出，虽然大型房企海外融资与投资都已初见成效，但无论是意图通过海外融资平台缓解资金不足，还是选择开发投资海外市场来规避国内市场风险，都存在着不可忽视的风险。
“国内和国外的房地产法律和政策不同。对国内企业而言，要熟悉各地的规划、对房地产开发的限制条件、融资条件。此外，在国内通行的一些建造规则在国外不适用。”杨悦晨告诉记者，目前国内企业对国外的经济、政治、文化和消费习惯并不是很了解，对国外房地产的发展程度和发展周期的认知也比不上国内。“开发商必须非常谨慎地研究何时进入，研判风险。”
对此，韩长吉也指出，出海房企要想规避风险，一方面要了解当地房地产开发现状，要把握好开发节奏，国内“快速开发，快速销售”的模式可能并不能在海外奏效，“此外，要明确销售对象以及客户需求。虽然有华人购买，但是占比更大的还是当地居民，因此一定要了解购房者的真实需求。”
动机分析
国内可投资渠道收窄出海获取更稳定
从万科宣布在美国筹建分公司，到年底碧桂园在马来西亚销售破百亿，国内房企对于投资海外早已不仅限于“尝试”，而是呈现爆发式的增长。据不完全统计，包括万科、万达、绿地、碧桂园等国内大型房地产企业均已在海外落子，目前出海的国内房企已经达到10余家，累计投资规模超300亿美元。
兰德咨询总裁宋延庆分析认为，从长远角度来看，国内房地产市场由增量转存量趋势明显，对房企利润的影响越来越大。在这种情况下国内房企内外并举，“两条腿”走路势在必行。
加速海外布局
12月2日，富力地产宣布以45.0亿林吉特 (约合85亿元人民币)收购马来西亚柔佛州总面积116英亩的土地，用于开发住宅及商用物业。据悉，这是富力地产首度进军境外市场。
事实上，早在2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，注册资本7.5亿元人民币，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目，成为早期国内房企联手“走出去”的经典案例之一。
如果说，当初房企抱团出海只是一次小小的尝试，那么，今年则是房企海外扩张爆发的一年。据不完全统计，目前出海的国内房企已有10余家，投资规模超过300亿美元。
“2018年前后，预计商品房销售总面积约有8亿~17亿平方米，届时增量市场将转为存量市场，新房的交易量将大幅减少。”宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，大型房企考虑到未来稳健的发展，在存量市场即将到来之前，显然需要内外并举，这也是企业分散风险的一种战略导向。
显然，内地房企的海外之路正越走越远、越走越宽。11月29日，继投资韩国市场后，绿地又赴澳大利亚布局。据悉，悉尼绿地中心项目全面启动，绿地还就墨尔本赛马场项目签署正式收购协议，两个项目总投资将达10亿澳元(约合60亿元人民币)。
绿地集团董事长张玉良对此表示，澳大利亚整体经济近年来保持稳定发展，新移民的进入带来了持续稳定的购房需求。
对于中国地产企业进军全球市场的趋势，张玉良称，中国地产企业的海外投资规模必将进一步扩大，中国经济实力的提升、中国企业自身的壮大，以及对全球市场的追求决定了这一趋势。
中小房企走向海外
据了解，不仅万科之类的千亿房企“出海”开发项目，一些小规模的房企也在寻求“漂洋过海”的机会。
宋延庆告诉 记者，一些小房企在德国、澳大利亚、俄罗斯等地也有项目，有些公司的老板因为移民去了海外，就在当地做起了老本行。“有些中小企业出海可能比市场所熟知的大型房企更早。”
兰德咨询监测数据显示，目前出海发展的中小房企的数目也有十余家，与市场熟知的知名出海房企数量相当。
“这是已监测到的数量，相信还有许多不为人熟知的中小房企走向海外。”宋延庆表示，中小企业的海外投资额肯定不能与大型房企相比，但数量肯定会超过大企业。
事实上，近年来，“回归一、二线”已经成了开发商的共识，而在一窝蜂涌入大城市之后，开发商的投资渠道显然越来越窄。
“一、二线城市显然无法容纳这么多房企，房企必须走出去。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，内地房企需要寻找新的投资领域，海外成熟市场显然存在投资机会。
宋会雍表示，包括限购、限贷、房产税试点等房地产调控政策频繁出台，将一部分资金投资到海外可以规避国内投资风险，从而导致开发商纷纷转投海外市场。虽然海外项目的水平并不如国内市场，但由于市场相对稳定，未来的都是可以预期的。
此外，业内人士认为，从房地产市场的发展看，虽然目前国内楼市火热，但与国外相比，不论是规划、设计还是服务，依然比较落后，所以部分房企投资海外也是为了学习国外开发经验，在布局国际房地产市场的同时，也可以对国内项目进行升级，从而进一步提升企业竞争力。
业内观察
房企出海须跨多重门槛本地化成难题
每经记者 区家彦 发自广州
在盛富资本与协纵国际总裁黄立冲看来，目前中国房企海外拓展仍处于“试水”阶段，真正的风险尚未暴露，在国际化过程中将面临复杂的政治、汇率、人才等难题，经验匮乏的房地产企业能否解决好这些问题仍是未知数。
警惕海外政治风险
2011年，中坤集团计划斥资购入冰岛东北部一幅被称为 “GrimsstadiraFjollum”的土地，以发展生态旅游度假村，中坤集团董事长黄怒波一度以为在冰岛买地投资只是一件“较为简单”的事情。
但事实证明，黄怒波低估了海外投资的政治风险和法律风险，在最终的审批环节，冰岛相关部门否决了黄怒波的购地要求。之后双方努力寻求协商，但至今黄怒波和他的中坤集团还在等待着冰岛政府的回音。
中坤集团陷入冰岛“泥潭”，只不过是中国企业海外扩张遭遇政治风险的冰山一角。黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，政治因素是中国房企海外扩张面临的风险。此外，即便政权稳定，准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要，这些都需要房企在投资决策前作出详尽的分析。
行业政策的变化同样隐藏风险。黄立冲表示，由于不少国家实行议会制，他们对房价上涨的敏感程度往往较国内更高，如果当地房价被外国买家炒高，引发本国民众的不满，他们有可能会采取激进的手段抑制房价，这也是房企不得不考虑的风险。
以澳洲为例，据墨尔本《世纪报》于2011年4月报道，由于不少外国投资者尤其是富裕的中国人涌入澳洲房地产市场，造成澳洲房价节节攀升，澳洲政府宣布恢复限制海外投资者在澳洲买房置产的措施，包括无临时居留签证的外国人禁止购买旧房等政策，违反这些限制措施者将受到严厉的处罚。
此外，汇率风险同样不可小觑。黄立冲表示，大多数国家倾向于让汇率自由波动，事实上大部分小国也无力控制其汇率波动，由于房地产投资金额较大，中国房企在新兴经济体的投资，汇率波动带来损失的几率也更大。
国内经验简单复制难成功
即使顺利拿下合适的海外项目，如何快速融入当地市场也并非易事。由于房地产开发高度依赖本土化经验，即便在国内不同城市间也尚有差异，何况世界各国情况千差万别，在中国开发的成功经验难以简单复制到海外。
为了减少因当地政策、人文环境不熟悉导致的投资不顺，目前国内房企境外业务拓展往往选择与当地龙头企业合作开发。碧桂园在马来西亚的三个项目中，有两个选择与马来西亚地产商Mayland(大马置地)合营，其中碧桂园拥有55%股权。万科进军美国和新加坡，也分别选择了美国铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴。
但合作模式并非，国内地产商崇尚的“快速开发，快速销售”理念未必能获得海外合作伙伴的认同。以碧桂园为例，公司与大马置地合作开发的马来西亚加影和万挠两个项目拿地一年多，至今仍没有开盘时间表，速度远慢于碧桂园自主开发的金海湾。
与此同时，目前旗开得胜的国内房企出海项目大多是“返销”给中国人，因此开发商海外投资时，无论是拿地、开发还是销售，都带有浓郁的中国特色。朱一鸣认为，这些“海外业务”的畅销，并不表明国内房企已经成功实现国际化，只是其国内房地产开发的另一种延续。“自产自销”模式短期效果虽然很好，但国内富裕人群是有限的，一旦需求过度释放，国内房企的海外业务将很难持续发展，出海的房地产企业必须有长远的考虑，未来海外项目只有国内外市场兼顾，才能持久地发展。
想要真正打开国外市场，中国房企需要对海外客户群体有深入的了解。黄立冲认为，目前海外项目仍主要由国内团队开发营运，未来要真正融入当地市场，国内房企势必要建立本地化团队，对当地的历史、文化、法规、民众喜好有深入了解。
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