[摘要] 房地产改革10多年来，可谓让中国人感受到了“几多欢喜几多愁”。承载了民生之“家”与商业之“利”的房地产，承载了千千万万中国人梦想的房地产行业，在接下来的五年，十年，如何顺利回归，实现“居者有其屋”，是每一个中国人关心的事情。
自古以来，中国人一直对房子有一种难以割舍的情结。有房才有家的传统延续千年，以房子为标志的家更成为了游子避风的港湾。在中国人的心中，拥有一套属于自己的房子，是最幸福的事情，是此生的梦想之一。
房地产改革10多年来，可谓让中国人感受到了“几多欢喜几多愁”。承载了民生之“家”与商业之“利”的房地产，承载了千千万万中国人梦想的房地产行业，在接下来的五年，十年，如何顺利回归，实现“居者有其屋”，是每一个中国人关心的事情。
有人说，中国的房价太高，普通老百姓根本负担不起。但是，请看一组数据，或许你能感受到房地产行业的进步与成就。2003年，房地产开发投资完成10106亿元，2011年这一数据增长为61740亿元，增加近500%；2003年房地产开发企业房屋施工面积为11.77亿平方米，2011年跃升到50.80亿平方米，增加330%；2003年至2011年的9年间，城市化率从40.53%提高到51.27%，年均增加1个百分点，城镇人口从5.24亿增加到6.91亿，净增加了1.67亿人，年均增加近1850万人，同期城镇户籍人口净增加了约1亿，但人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。
回顾历史，从福利分房到房地产市场化，中国人的住房生活发生了翻天覆地的变化。
由福利至商品
1998年，中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。福利分房时代的终结昭示着房地产商品化、社会化时代的到来。
在某国企已经工作了30多年的李阿姨说起当年的买房经历，依然感慨万千。“那时候单位虽然有分房的福利，但最后能分到房的，往往是干部和工龄比较长的老员工。我当时刚参加工作不久，工龄很短，也不是干部，排了3年的队也没分上房，一家老小只好挤在不足30平米的宿舍里。后来1998年的时候，国家取消了福利分房，我和丈夫拿出了当时全部的积蓄买了一套房子，终于解决了没房住的问题，直到现在我们还住在那套老房子里呢。”李阿姨对《中国产经新闻》记者说道。
“房地产行业自1998年福利分房取消后，取得了重大的进步。”房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁对《中国产经新闻》记者说：“太多人因此改善了自己的居住条件，从中国的宏观数据来看，从原先人均只有几平米，到现在人均住房面积30多平米，是一个长足的进步。很多人就此告别了住房短缺的年代，甚至还有一些人出现了‘住房过剩’的情况。”
西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。2011年，中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这份报告引发了各地网友的讨论，动静的是无房户，“表示路过”的是租房户，有多套房的户主非常默契地“潜水”。
小张大学毕业3年了，在北京某外企上班，用他自己的话说，看着北京的房价，觉得自己这辈子不吃不喝都买不到一套房子。小张的话说出了很多无房者的心声。在中国自有住房率高达89.68%的今天，仍有很多人没有房子住，对于高房价，他们唯有望而兴叹。“居者有其屋”，这一千千万万中国人的梦想，在现实困境中愈发显得遥不可及。
对此李骁表示，现在有很多人买不起房的根本原因在于房地产市场化之初存在制度缺失方面的问题，保障没有跟上。一般来说，保障房应占到整个供给或存量的20%-30%，才能发挥对价格、供求关系的调整作用，从而保障人们的居住生活。然而，从计划经济时期取消福利分房制度到现在房地产市场化的十几年间，因为中国社会结构等方面的原因，积累了很多社会问题。
实际上现在房地产行业早已脱离了它原本的居住属性，相反它的金融属性被无限放大，房地产行业沦为衡量个人财富的工具。因此我们在进行房地产改革时，也要根据现状设计相应的制度。对于政府来说，需要做好两件事：一是在市场化的情况下，设计好制度与规则，保证公平透明的交易。另一个则是所谓的“分锅吃饭”，用双轨制对应二元的社会结构。在保障房这条轨道上，政府需要出钱出力，造房给需要的人。
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居者有其屋
“中国人的‘居者有其屋’可谓一项长期又艰巨的任务，至少需要通过4个方面的改革与制度的创新来实现。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对《中国产经新闻》记者说：“一是通过土地制度的改革，让土地私有，改变土地生财机制。
同时改革财税制度，减少购房成本；二是建立市场双轨制，建立商品房与保障房的多元化住房供应体系，使低、中、高端人群的住房都有所保障；三是构建房地产市场发展长效机制，解决房价调控难的问题；四是完善居民收入机制，增加居民收入。”
家住广州的王先生今年终于住上了保障房，他对《中国产经新闻》记者表示，虽然房子面积小，位置也不是特别好，但他们一家都感到非常满足。“希望政府能进一步落实保障房制度，希望更多经济困难的人都能像我一样，早日拥有自己的房子。”王先生对记者说道。
进入本世纪以来，中国大陆房地产市场的改革在新一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%，截止到2013年1至2月份，房地产开发投资已达6670亿元，同比增长22.8%。
与此同时，政府也出台了多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。房地产行业在过去的岁月里创造了一个个辉煌，尽管存在问题，但成绩仍是主要的。那么，下一个五年，十年，房地产行业能否步入所谓的“黄金时代”，房地产行业的前景与发展趋势又是什么，是每个中国人所关心的。
对此李骁表示，过去的十年，我们把房地产业的功能定位在拉动经济，而非解决民生住房。因此未来的十年，房地产业去支柱化，降低投资比重，逐步回归民生住房的本质，是房地产业发展的应有之义。十八大上就已经提出要对房地产业建立长效机制，包括保障房的跟进，土地制度的改革，城乡二元结构的改革。因此我们可以判断，未来的5-10年中国的房价不会有大的波动。
同时，房地产行业的整合是未来十年的主旋律，会有超过一大半的房地产企业消失。并且随着经济的持续增长与发展，房地产占中国人家庭财产的比重也会有所下降。“从目前的国家层面来看，若能真正深入落实房地产相关政策，房地产业的前景还是光明乐观的。”李骁对记者说道。
“未来中国房地产依然是黄金十年，发展空间广阔，将呈现出市场供求两旺，房价稳中有升的景象。”谈及房地产业的发展趋势，谢逸枫对记者说道：“随着城镇化的推进，市场必定释放巨大的住房需求。而居民收入，住房需求能力一定会提高。但与此同时房地产业也存在着挑战。
如住房供应依然紧缺，供求不平衡现象会持续存在。且随着土地价格不断上涨，房价上涨不可避免。中国经济与地方政府财政收入暂时无法摆脱房地产的依赖，房地产依然是支柱产业。房地产调控长效机制的建立，至少需要十年，甚至是二十年。”
正如硬币的正反面，房地产业历经多年的发展，存在着一定问题，也取得了很多成绩。前路漫漫，只有重拾社会民生信心，脚踏实地地打造出真正的民心工程，房地产业才能真正有机会仰望星空，谋求更大的宏图。唯有如此，千万中国人的“安居乐业”之梦才能更好地实现。
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