[摘要] 房地产改革10多年来，可谓让中国人感受到了“几多欢喜几多愁”。承载了民生之“家”与商业之“利”的房地产，承载了千千万万中国人梦想的房地产行业，在接下来的五年，十年，如何顺利回归，实现“居者有其屋”，是每一个中国人关心的事情。
自古以来，中国人一直对房子有一种难以割舍的情结。有房才有家的传统延续千年，以房子为标志的家更成为了游子避风的港湾。在中国人的心中，拥有一套属于自己的房子，是最幸福的事情，是此生的梦想之一。
房地产改革10多年来，可谓让中国人感受到了“几多欢喜几多愁”。承载了民生之“家”与商业之“利”的房地产，承载了千千万万中国人梦想的房地产行业，在接下来的五年，十年，如何顺利回归，实现“居者有其屋”，是每一个中国人关心的事情。
有人说，中国的房价太高，普通老百姓根本负担不起。但是，请看一组数据，或许你能感受到房地产行业的进步与成就。2003年，房地产开发投资完成10106亿元，2011年这一数据增长为61740亿元，增加近500%；2003年房地产开发企业房屋施工面积为11.77亿平方米，2011年跃升到50.80亿平方米，增加330%；2003年至2011年的9年间，城市化率从40.53%提高到51.27%，年均增加1个百分点，城镇人口从5.24亿增加到6.91亿，净增加了1.67亿人，年均增加近1850万人，同期城镇户籍人口净增加了约1亿，但人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。
回顾历史，从福利分房到房地产市场化，中国人的住房生活发生了翻天覆地的变化。
由福利至商品
1998年，中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。福利分房时代的终结昭示着房地产商品化、社会化时代的到来。
在某国企已经工作了30多年的李阿姨说起当年的买房经历，依然感慨万千。“那时候单位虽然有分房的福利，但最后能分到房的，往往是干部和工龄比较长的老员工。我当时刚参加工作不久，工龄很短，也不是干部，排了3年的队也没分上房，一家老小只好挤在不足30平米的宿舍里。后来1998年的时候，国家取消了福利分房，我和丈夫拿出了当时全部的积蓄买了一套房子，终于解决了没房住的问题，直到现在我们还住在那套老房子里呢。”李阿姨对《中国产经新闻》记者说道。
“房地产行业自1998年福利分房取消后，取得了重大的进步。”房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁对《中国产经新闻》记者说：“太多人因此改善了自己的居住条件，从中国的宏观数据来看，从原先人均只有几平米，到现在人均住房面积30多平米，是一个长足的进步。很多人就此告别了住房短缺的年代，甚至还有一些人出现了‘住房过剩’的情况。”
西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。2011年，中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这份报告引发了各地网友的讨论，动静的是无房户，“表示路过”的是租房户，有多套房的户主非常默契地“潜水”。
小张大学毕业3年了，在北京某外企上班，用他自己的话说，看着北京的房价，觉得自己这辈子不吃不喝都买不到一套房子。小张的话说出了很多无房者的心声。在中国自有住房率高达89.68%的今天，仍有很多人没有房子住，对于高房价，他们唯有望而兴叹。“居者有其屋”，这一千千万万中国人的梦想，在现实困境中愈发显得遥不可及。
对此李骁表示，现在有很多人买不起房的根本原因在于房地产市场化之初存在制度缺失方面的问题，保障没有跟上。一般来说，保障房应占到整个供给或存量的20%-30%，才能发挥对价格、供求关系的调整作用，从而保障人们的居住生活。然而，从计划经济时期取消福利分房制度到现在房地产市场化的十几年间，因为中国社会结构等方面的原因，积累了很多社会问题。
实际上现在房地产行业早已脱离了它原本的居住属性，相反它的金融属性被无限放大，房地产行业沦为衡量个人财富的工具。因此我们在进行房地产改革时，也要根据现状设计相应的制度。对于政府来说，需要做好两件事：一是在市场化的情况下，设计好制度与规则，保证公平透明的交易。另一个则是所谓的“分锅吃饭”，用双轨制对应二元的社会结构。在保障房这条轨道上，政府需要出钱出力，造房给需要的人。
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