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现阶段以房养老至少面临四大困局

辽宁日报   2013-09-18 07:32

[摘要] 日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。以房养老至少面临四大困局。

日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。以房养老至少面临四大困局。

首先是观念之困,九成老人选择留房给子女,“靠儿不靠房”仍是主流观念。其次是保障之困,养老机构“一床难求”,即便有钱会否无处养老?其三是操作之困,金融保险业务割裂,老人“担心”机构“畏难”。还有政策之困,70年有限房屋产权,房屋权属变更怎么办?

上海从2007年就酝酿以房养老,但推行多年仅成功6例,重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨,老人会吃亏”。对金融机构而言,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已不多,一旦房价波动下行,保险公司或银行的给付能力有限,风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回,根据“房随地走”原则,建造在土地上的房屋不属于个人,双方当事人都会受到很大损失。

房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨,扣除贷款额、各种费用后还有剩余,则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。如果房价下跌,贷款额大于房价,金融机构面临的风险很大。在发达国家,按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节,有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估,既能照顾到老人的利益,也能保证金融机构的合理。如果出现房价波动,还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。借鉴国外经验,完善相关的风险应对机制也是关键。

有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构普遍希望,国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点,参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与积极性角度出发,70年产权到期后的确权十分必要。

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