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房企拿地成本高企 房价上涨压力增加

新金融观察   2013-09-09 00:30

[摘要] 虽然此前这些热门地块在公布拍卖时间时,很多人就预计到它们将引发房企的激烈争抢,但最终拿地价格出来后,很多专家还是连呼突破想象。土地市场火热,房企拿地成本高企,未来房价上涨压力增加,房地产调控也面临更大挑战。

沪苏杭三地单日卖地超过400亿元,北京(楼盘)楼面地价突破7万元/平方米,上周连续两天土地市场的表现让人“惊呆”了。虽然此前这些热门地块在公布拍卖时间时,很多人就预计到它们将引发房企的激烈争抢,但最终拿地价格出来后,很多专家还是连呼突破想象。土地市场火热,房企拿地成本高企,未来房价上涨压力增加,房地产调控也面临更大挑战。

土地市场凶猛

9月5日将成为中国土地出让市场又一个被记住的日子,上海(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)同日推出多幅热门地块。当天上午备受关注的上海徐家汇(002561,股吧)中心地块挂牌进入现场竞价环节后,新鸿基地产以217.7亿元的总价,击败九龙仓恒基联合体,成功竞得这幅上海核心区的商业地块,该地块楼面价37264.4元/平方米,溢价24.21%。在苏州,世茂地产以23.1亿元和24.15亿元连续拿下苏州工业园区两宗商住混合型用地,溢价分别为76.06%和74.24%。

在杭州,江干区三宗住宅及商业商务用地同样备受瞩目,该三宗地块出让总面积为15.9万平方米,起拍总价达97.27亿元,起始楼面价为1.9万元/平方米。最终绿地集团、世茂地产、滨江地产各拿下其中的一幅地块,拿地总价合计136.7亿元。

单单这三个城市,9月5日一天的卖地收入就达到了创纪录的401.7亿元,上海徐家汇中心地块打破今年土地出让总价纪录,而苏州、杭州两城的楼面地价纪录同被打破。值得一提的是,世茂系的表现分外抢眼,在当日杭州与苏州的双线作战中,世茂地产和世茂股份(600823,股吧)以83.94亿元拿下3幅地块,若加上8月底在宁波(楼盘)18.9亿元竞得的地块,世茂系一周内在土地市场的支出就超过百亿元。

在前一天的9月4日,融创集团以21亿元地价款、22.24亿元配建异地医院的出价拿下北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块,折算楼面地价高达7.3万元/平方米,一举超过此前中粮地产(000031,股吧)创下的4.8万元/平方米的孙河单价地王,再度刷新了北京楼面地价纪录,也打破了楼面地价纪录。恒大地产也继续践行其“进京战略”,以40.4亿元获得“限房价、竞地价”的豆各庄地块。

“相比往年楼市最火爆时期,本轮土地出让热潮的单价、总价都突破了市场的想象力。从土地市场看,因为土地财政的存在,导致在楼市火爆的时候,地方愿意更多卖地,部分高价地的出现又促使房价上涨。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

房企拿地成本攀升

土地市场火热的背后,是房企对未来预期的看好,以及对一二线城市稀缺地块的极度饥渴。而据不完全统计,仅最近2个月,有超过40家房企参与到北京土地市场的竞争,万科、保利、中海、恒大、华润等巨头无一缺席。而在长三角和珠三角,港资地产商、央企中的华润、招商等也纷纷有大手笔动作。

据统计,8月15家典型企业通过招拍挂拿地总建面共813.33万平方米,当月华润、绿地、恒大三家拿地规模较高,总拿地量占15家典型企业的61%。华润8月份一改前7个月拿地较谨慎的状态,单月拿地额高达134.54亿元,占企业前8个月拿地金额的67%。典型房企8月份土地成交总价354.96亿元,同比增长49%;平均楼板价4364元/平方米,环比上涨17%,同比增长44%,房企拿地成本创年内新高。

国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布报告认为,从财政部报告数据来看,地方财政本级收入同比增长13.5%,地方政府性基金本级收入主要是受用地供应量增加、房地产市场交易活跃、地价整体水平上涨以及去年同期收入基数较低等影响,而国有土地使用权出让收入20151亿元,同比增长49.4%。报告认为,财政对于土地的依赖程度居高不下,如何在错综复杂的国内外经济形势下破解这一难题,需要财税体制和土地制度的共同改革创新,需从更高的层面建立长效可持续机制,逐步摆脱“依赖症”。

地王启示录

本轮房企在土地市场争夺的重点,依然是一二线城市的核心稀缺地块。北京、上海年内土地出让金均突破千亿元大关,均大幅度超过去年同期,上海半年多的土地出让金规模已超过去年全年。开发商在北京的抢地势头最为明显,据统计今年北京市场拿地面积与同期销售面积的对比已经达到109.7%,从土地购置额对比销售额看,也达到了44.2%的最近3年点,而在2012年这一比例仅为11.4%,2013年的购地占销售比例接近是2012年的四倍。

与此同时,融创、恒大、招商等多家房企均明确表示,下半年依然会加大在一线城市的拿地力度,这股房企回归一二线城市抢地的热潮还将持续。

不过也有人给当下火热的土地市场泼下“凉水”降温。“2007年四季度和2008上半年产生的地王,在2008年四季度和2009年上半年卖房时,相当多很失意。2009年四季度和2010年产生的地王,在2011年下半年和2012年上半年卖房时,也是‘凉风袭人’。举个例子,2010年11月,经33轮‘拼杀’,温州(楼盘)单价地王诞生,原温师院操场地块楼面价达3.7万元/平方米,业内齐呼未来房价必定在7万元/平方米以上,结果此盘当前售价仅3.5万元/平方米。”业内人士表示,正如含着金汤勺出生的孩子,不一定成年后便获得成功。地王诞生,只是一个楼盘运作的开始,对于开发商而言,只有等到房子最后卖出、租出,才知道是否操盘成功。

值得一提的是,2010年中冶地产在南京(楼盘)以200.34亿元竞得的下关地块,由于资金等多方面原因进展缓慢,引发颇多非议。中冶地产近日宣布主力开发3号地,而同时拿下的1号地块寻求引入战略伙伴共同开发。“无论是高总价地块面临的资金瓶颈,还是高单价地块面临的定价难题,都使得拿下地王地块的房企在成为区域标杆的同时,也面临着更大的压力和更多的不可控性。”业内人士对新金融记者表示。

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