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北京商品房预售监管加码

中国建设报·中国住房   2013-06-20 00:30

[摘要] 6月14日,北京(楼盘)市住房和城乡建设委员会正式下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),要求从今年8月1日起,新签订土地出让合同的7层及以下、套均面积大于140平方米的大户型住宅项目,主体结构封顶才能办理预售许可。

6月14日,北京(楼盘)市住房和城乡建设委员会正式下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),要求从今年8月1日起,新签订土地出让合同的7层及以下、套均面积大于140平方米的大户型住宅项目,主体结构封顶才能办理预售许可。

而就在此前的6月6日,北京市住房和城乡建设委员会已发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称“办法”),首次将包括经济适用房、限价商品房在内的所有申请预售许可的商品房都纳入了监管范围。

接连出台的预售监管政策引发了市场的广泛猜测。“《办法》加强了对预售门槛内的房企资金流的管控。《通知》则限制了预售门槛外房企的入市节奏。在京版新‘国五条’和20%个税政策的基础上,两项预售新政的出台让目前的调控政策更为细化而富有针对性,使政策实现了在‘供应、需求、资金’三个方面的调控。”高和投资金融分析师李慧忠在接受《中国建设报•中国住房》记者采访时表示,在此背景下,房企的资金链将面临更大的考验。

开发商资金受限

“此次《办法》在2010年《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的基础上进行了完善与调整,目的是为了规范商品房预售资金的使用,维护购房人的合法权益”,据北京市住建委相关负责人介绍,《办法》要求商品房预售资金全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。

记者对比2010年的《暂行办法》发现,《办法》在原先开发商支取预售款的4个节点的基础上,又增加了1~2个使用节点,“这主要是考虑到部分项目建筑规模较大、建设周期较长,其间将发生大量工程建设费用,因此7层及以上建筑的预售项目,可根据工程建设实际需要,适当增加用款节点,保障项目建设资金。”上述负责人如此阐述修改原因。

住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林认为,商品房预售资金监管的主要作用在于保证工程质量,防止烂尾楼的产生,以维护消费者的权益。

然而,开发商因预售资金监管造成资金流动受限,资金压力增大却是不争的现实。“预售资金是房企开发资金的重要来源,被监管起来后,开发商的回款速度将受到影响,资金成本将增多。”李慧忠说。

北京市统计局公布的数据显示,1~5月,全市房地产开发项目本年到位资金为2518.6亿元。其中,金融贷款为720.9亿元,自筹资金为577亿元,定金及预收款为797.1亿元。其中定金及预收款均属于本次《办法》监管的资金范围。

“占据房地产开发资金1/3的定金及预收款受限,加之宏观调控以来趋严的银行贷款,势必促使房企转向其他融资渠道,客观上刺激了信托、基金等直接融资方式的发展壮大。”李慧忠说。

而随后预售门槛的提高同样在“加码”房企资金链上的压力。《通知》规定,对商业、办公等非住宅楼栋,以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

“这意味着预售之前就要投入更多的资金,并且由于工程进度的要求,开发商的投资回报期将进一步拉长,而融资时间却大大缩短了。”一位房企人士向记者表示。

调控压力有增无减

业内人士普遍认为,北京市住建委选择在此时发布预售新政,很大程度上由于楼市回暖而渐增的调控压力。

来自亚豪机构的统计数据显示,5月北京每平方米单价在5万元以上的豪宅总体成交均价为53329元,环比上涨5%,不仅实现了今年以来的4个月连涨,同时还创造了17个月以来成交价格新高。

“此次政府出台《通知》提高大套型入市门槛,正是基于调控房价的考虑。”上述房企人士对记者表示,北京当前大力执行限价令,豪宅正是重点“打击“对象。

而来自多方的信息显示,不论是供应还是需求层面,北京房地产市场都呈现出了全面回暖的迹象。

亚豪机构数据显示,上周(6月10日~6月16日)北京商品住宅市场共有10个项目入市,创下近12周以来开盘项目量新高。截至16日,6月北京商品住宅市场已有23个项目入市,共新增住宅产品3344套,较上月同期增长了30%。

需求层面同样出现大幅增长。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院监测数据显示,2013年6月上半月(1~15日)北京纯商品住宅(不含保障房)网签数量为3223套,环比上月同期上涨57%。

与此同时,土地市场交易也日趋活跃。中原地产研究中心统计数据显示,今年前5月,4个主要一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元,比2012年同期的314.4亿元上涨了350%,北京地区更是频现高价地块。

“楼市一片‘向好’的气象,势必会引起主管部门的警觉,从而采取行政手段干预市场预期。”李慧忠分析,市场的回暖和二手房需求大量被挤压至一手房市场不无关系。

中国房地产研究会一位专家表示,开发商的经营行为具有持续性,两项预售政策均圈住了开发商的资金,将影响开发商的拿地扩张速度,利于土地市场降温。

住房和城乡建设部一位专家则向记者透露,北京市住建委本身能够采取的调控措施有限,因为资金和土地的权利分别在银监会和国土部门手里。但房价一旦持续上涨,调控不力的“板子”却首先会打到住建部门身上,因此,住建部门才频频在预售上做文章,从而达到调控房价的目的。

“当前这些政策短期内可能会对房价起到扬汤止沸的效果,然而供需失衡的现状并没有得到根本性改变,相关部门应该联合起来共同建立长效机制,才能确保房地产市场健康稳定发展。”李慧忠最后说。

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