[摘要] “阴阳合同”失效，成交价过低将按评估价上税，高于评估价按成交价上税。“差额20%的个税太高了，能否使用‘阴阳合同’来减少差价？”
“阴阳合同”失效，成交价过低将按评估价上税，高于评估价按成交价上税。“差额20%的个税太高了，能否使用‘阴阳合同’来减少差价？”
所谓的“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同上是真实成交价格，另一份合同上是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元、实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照差额的20%缴税，那么需要缴税20万元。如果签署“阴阳合同”，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，不需要缴纳一分钱的个税。
想钻这个空子的购房者需要注意了，除了面临很大的法律风险之外，在“国五条”沈阳版细则出台后，由于将严格执行房屋评估价格，“阴阳合同”也失去了意义，因为“合同上的价格过低的话，就将按照评估价格缴税，如果成交价格高于评估价，则按照成交价格缴税”。
评估价略低于市场价
新政规定，税务部门要继续推进应用房地产价格评估办法，加强二手房交易税收征管工作。
一家地产中介的置业顾问告诉记者：“征收20%差额个税的方案，与之前的征税方案基本没变。问题就在于‘严格执行’这四个字上。”
按照目前的规定，房屋交易时将由地税部门对房屋的价格进行评估，评估后的价格将成为衡量一套房屋上税多少的重要指标。
沈阳市地税局的一名工作人员介绍，按照目前的政策，房屋交易时必须有价值评估的环节。
举例说，一套房子的原有价值为50万元，地税部门对其的评估价格为100万，如果最终房屋的成交价为80万，也将按照评估价格100万元来计算。也就是最终将缴纳个税为房屋原价与评估价差额50万元的20%，计算后为10万元个税；但如果一套原有价值为50万元的房子，评估价格为100万，最终的成交价格为120万元，缴纳个税时还是要按照成交价格来算。也就是原价50万元与成交价120万元间的差额70万的20%，最终需要缴纳14万元的个税。
“目前沈阳市设定的评估价，都会比市场价略低一些，最主要的就是防止在房屋买卖时一些人利用‘阴阳合同’避税。实际上按照房屋的交易价正常报税，不会比评估价高太多”，沈阳市地税局相关负责人称。
估价标准年年“更新”
房价究竟是按什么标准来评估的？市民是否可以查询自己房子的评估价格呢？
沈阳市房产交易中心的相关负责人介绍：“按照现行规定，只有在房屋发生了买卖交易之后，涉及上税的环节才可以通过房产交易中心中的地税部门了解房屋的评估价格，平时不允许私下查询房产评估价格。”
楼层朝向影响估价
影响房价评估的因素有很多。据知情人士介绍，按照目前沈阳市的评估标准，楼层、朝向、周边配套、装修、景观等多重因素都将被考虑在内。
评估系统内的数据将定期更新，比如一些楼盘因为一些配套设施产生的。楼盘的旁边开通了地铁、新建了市政配套设施等，这些都可能会影响到房子的价格。原则上，评估技术标准一年更新一次，幅度接近实际市场价。
的估价更高
一名知情人士透露，目前沈阳市对二手房的评估价格实际上就是一种加减法。比如说，一套8层高的房子。2、7、8层在评估价格时将减去周边房屋市场价的2%至3%左右。但是3、4、5这样的楼层在评估价格时反而会加分2%至3%左右。
评估房价时还会考虑环境因素。一般来讲，房子周边是重点小、中学区的，将会在评价时比市场价增加15%左右。”
“阴阳合同”属违法
此外，辽宁大宸律师事务所主任律师成方兴表示，订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成偷税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。
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