[摘要] 2012，楼市有惊无险走过。房价虽有小幅上涨，但整体仍保持了“平稳”态势，房地产市场的“虚火”得到遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化，去年的楼市可以用当下最火的电影来形容，楼市的2012 囧途不太囧。而在新的一年中，沈阳楼市会如何变化是广大购房者最关心的问题，房价是涨是跌，房产税会在沈阳出台吗？
编者按：2012，楼市有惊无险走过。房价虽有小幅上涨，但整体仍保持了“平稳”态势，房地产市场的“虚火”得到遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化，去年的楼市可以用当下最火的电影来形容，楼市的2012 囧途不太囧。而在新的一年中，沈阳楼市会如何变化是广大购房者最关心的问题，房价是涨是跌，房产税会在沈阳出台吗？这些问题现在还都不得而知，但是，可以预知的是，沈阳的房地产市场正在迎接越来越多的正能量，因此，它一定会越走越好！
深度调控中，每个角色都小心翼翼。
（来源：新华日报）2012在楼市深度调控中，每个角色都小心翼翼，企图在变局中从容安身，这便拼出了一幅2012年房地产市场的众生相。
买与卖的纠结博弈
“8月15日，正式成为房奴。”作为非京籍人士，小张终于在2012年年初熬过了5年大限，获得了购房资格。但他和大多数人一样觉得还没到抄底时，决定再等等。5月，小张发现，多个楼盘已需要排队购买。随着楼盘给的优惠力度越来越少，他觉得必须赶快下手。最后他在北京南六环选中一套89平的两居室。回顾这段购房经历，小张为前半年的观望感到懊悔，但也庆幸终究是买了一套。
“有一种说法，今年没买房，拿多少年终奖也没用。”今年年初，保利春天里以11900元/平起的价格入市，如今该区域楼盘全都在16000元/平以上。
据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》，多个城市房价历经年初的低位徘徊后，5月开始环比回升，11月份更是出现了“翘尾”的行情。万科、保利、中海、华润等11家上市房企11月即完成了全年销售目标，而万科、保利的年度销售额更是突破千亿大关。
自前年下半年开始，无力招架的开发商被迫降价或促销以渡难关。“以价换量”抬升了销售业绩，但上市房企去年三季度整体销售毛利率已降至37。85%。而部分中小房企出现严重亏损，不得不卖股权卖项目换取现金流，甚至剥离地产业务或转型。6月份，一度喜欢高歌猛进的房企代表绿城，连续转让了5个项目的股权。9月，有传言惊曝某南方大型房企准备“清盘”退出地产行业。
当然，一些房企也抓住了调控带来的机遇。融创、SOHO中国等通过并购和股权转让获得了低价购得土地和在建项目等资源良机，而万科、龙湖等则积极拓宽融资渠道，抄底土地市场，为下一轮扩张做好了准备。这也意味着行业集中度将越来越高。
随着市场的回暖尤其是全年销售目标提前完成，不少房企开始“缩量提价”，开发商在与购房者的博弈中重获主导权，但一位上市房企副总裁表示：“价格也不敢轻易上涨，以免调控再次加码。”
不过，“房地产最坏的时期已经过去”，多位地产大佬在深圳住交会上如此感叹。尽管房地产不再以过去十年速度和质量去发展，楼市调控也不会轻易结束，但业界普遍认为城镇化将成为楼市发展新动力。此外，基于行业变化之因，房企纷纷踏上“改旧创新”的转型之路。在盘整期，房企在底部探寻自身价值，这对行业而言未尝不是好事。
调控的平衡与突破
地方政府也感受到了阵阵寒意。据一位二三线城市地方官员讲述，在前两年，他所在城市财政收入的25%来自土地出让金。“现在不但这一部分减少了，连房地产业关联上下游对经济发展带动作用也减弱了，一下子又找不到新的经济增长点。”
部分地方政府曾试图自下而上地寻求政策突破口。2012年初以来，上海、河南、珠海等多地拟放松政策调控，但凡触及“限购”、“限贷”红线的微调政策，无一例外都被叫停。2012年，中央各部委共33次表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。为了强化政策执行力度，7月下旬国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实调控措施的情况开展专项督察。密集的发声与高调督查无疑能肃清舆论杂音，缓和了购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定市场预期。
但不得不承认严峻的宏观经济形势下，楼市调控变得更加艰难。去年央行下调存款准备金率、两度降息，虽然旨在为“稳增长”提供更为宽松的货币环境，但也让一部分资金不可阻遏地进入房地产市场，让房价出现止跌回升的势头。
房贷政策也是影响房价向合理价位回归的重要要素。春节过后，首套房贷款出现了松动。但下半年多家银行又重新提高了首套房贷款利率，并收紧了优惠幅度。有分析认为，这是银行在“自身利益”与“社会责任”之间努力寻找着平衡。
不过总体来说，银行对调控的态度十分坚定。正是得益于其严格贯彻差异化房贷政策，市场上才形成刚性需求被释放，投机投资性需求被压制的局面。此外，银行对房企开发贷款仍在收缩，各家银行的房地产贷款增速均低于其他行业。
此举也是为了在风险上逐渐将房地产与自身切割开来，毕竟楼市调控带来的不确定性使其面临一定偿还压力和抵押物减值风险。不过从16家银行半年报数据来看，房地产不良贷款余额仍在继续回落，楼市并未成为银行不良贷款的重灾区。
今年还有三大悬念
走进2013年后，楼市还有三大悬念待解。
销量高攀房价会否跟进？过去的一年，楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳，并逐步上升。“最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”中指研究院华中分院副总监李国政认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。
也有人表示了不同的看法。业内表示，房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价回升上涨。
土地市场会否进入“暖冬”？先冷后热，是去年土地市场的真实写照。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加，从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演。
“目前，开发商拿地热情与三年前狂热相比，已理智了很多，底价成交仍是土地市场主调。”李国政直言。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期土地市场集中成交的重要原因是房企资金压力的缓解，预计随着商品住宅成交量持续上升，土地市场也将加快复苏，特别是土地价格并未大涨的情况下，开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高涨。
楼市调控步入何方？住建部近日明确表示，今年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
但2013年新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定的利好。“不过，城镇化不是房地产化，房地产有其自身的发展规律和发展阶段，未来不可能再现过去那样的暴利，而是转入利润均衡、以质取胜的时代。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说。
相对城镇化，更引人关注的是房产税最终能否落地。张东表示，房产税逐步扩大试点的时机已成熟，什么时候推出要看各方的利益权衡。“房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。”
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从市场冰冻到强势复苏 一手房上演"房"的盛宴
（来源：新京报）2012年，刘邦很忙。继《鸿门宴》之后，《王的盛宴》粉墨登场。虽然该片被调侃为“刘邦回忆录”，但刘邦的命运的确因一场宴会而改变，从此走向人生的辉煌巅峰，而2012年的楼市恰如这部电影。
2012年初，在连环政策调整之下，持续高涨的房价急刹车，需求量萎缩，成交量低迷，楼市在新年伊始便陷入冰点。昔日备受购房人关注的板块、楼盘持续以价换量，以求自保。在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在去年上半年开始告别观望，加速入市。成交量反弹促使下半年开发商“小幅提价”，楼市从年初市场冰冻到下半年的强势复苏，并催生出更多“千亿房企”，2012年的楼市也成为众多大房企分食的盛宴。
成交面积套数涨5成
1308.2万平米，这是截至2012年12月31日，记者根据北京市住建委网站、亚豪等机构提供数据整理的2012年北京楼市商品住宅的成交面积，相较于2011年创下数年来纪录的873.9万平米成交面积，大涨50.83%。
2012年楼市成交起伏经历了“低开高走”的反转年。成交量也从年初1月的冰点，到3月后逐渐回暖，在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在2012年上半年开始告别观望，加速入市。使得楼市成交量自5月份开始出现不断上扬，并在8月份达到14528套的高位水平，成交金额达到3178万元。成交均价继4月突破2万元大关后，在11月达到顶峰，成交均价为21425元/平米。12月则实现成交面积和成交套数双丰收。
从各项成交数据来看，更加一目了然，2012年北京楼市新增供应面积994万平米，虽然同比下降2.72%，但商品房实际成交套数和成交金额同比分别大涨50.01%和42.35%。
2012年，北京住宅市场成功上演一场瓜分蛋糕的盛宴，随着供需关系的改变，房地产市场逐渐向卖方市场倾斜。
朝阳继续领跑城六区
据亚豪机构统计数据显示，在2011年，朝阳区以154万平方米的成交面积领跑六区;2012年，朝阳以232.2万平方米的成交面积继续傲视群雄。大兴则以194.11万平米稳坐第二把交椅，昌平区成交总面积达164.29万平方米，位列第三。值得一提的是，2011年被甩出前五的通州区在2012年卷土重来，成交面积为132.02万平方米，同比大涨219.67%，排名第四。
从成交均价来看，东城区、西城区，因为核心地段供应有限，且土地含金量高，仍然以单价超过4万元的成绩雄踞各大板块之首。顺义区在2012年持续受到关注，虽然全年成交均价14058元/平米较去年有所下跌，但仍超过此前热度颇高的房山区。
业内人士分析指出，随着住宅市场的不断发展，近郊区域逐渐饱和，市场热点向大兴、顺义、房山等远郊区域转移的现象非常明显，而这些区域轨道交通以及配套设施的跟进也为其成为热点区域提供了基础。
-业内分析
房地产年底翘尾
●高姗(亚豪机构副总经理)
调控进入第二个年头，北京住宅市场一扫2011年的阴霾，成交势头出现大幅攀升，这其中最主要的原因在于今年以来大量项目的价格调整。
大兴、顺义和房山等区域项目的价格调整，直接吸引了自去年调控之后积聚的购买人群，使得楼市成交量自2012年5月份开始出现不断上扬，并在8月份呈现2012年的高位。
2012年楼市上半年供应量表现“不给力”，这使得北京楼市成交未能保持在高位，又由于后期市场价格的回涨，使得全年均价并未出现较大幅度的跌幅。
基于2013年市场预期仍存在一些不确定性，以及近期在售项目“真金白银”的销量，使得部分项目甚至是已经完成全年销售计划的房企，开始频频加推房源，而2012年12月供应的集中爆发也使得年底成交出现翘尾。
今年会比去年好
●顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)
2012年房地产正在软着陆。体现在房地产销售面积指标，逐月好转;房价环比指标止跌回升。但房地产市场是否转向乐观还需进一步观察，房屋市场已经回暖，土地市场暂时却没有回暖，但是可以肯定的是2013年房地产市场形势会比2012年好。
2013年的市场会总体相对平稳，保持2012年发展态势的延续。问题是在总体平稳情况下房价出现冰火两重天的势头。火的是北京、上海等一线城市，而不少三四线城市目前积压的库存量和开发规模较大，但需求不足，导致压力较大。因此，在大的宏观经济政策不可能有变化的情况下，具体的调控方向和手段可能会有很大差异。
2013年，机遇与风险并存，机遇很大，房地产市场已经从过去的黄金十年进入到白银十年。中国的房地产市场在宏观经济中占有重要地位和作用，只要宏观经济保持平稳持续健康的发展，有理由相信房地产市场发展。
- 记者述评
房企的逆袭
《王的盛宴》作为一部历史题材的影片，由于太过强调刘邦的发家史，弱化历史背景，而被网友调侃为“屌丝的逆袭”。与电影中刘邦毫无悬念和紧张刺激的逆袭相比，楼市在2012年8月之后上演的量价反弹逆袭片则明显精彩许多。
限购之后，2012年一季度北京楼市成交量创近五年新低，楼市成交哀鸿遍野。随后，一手市场开始在三四月逐渐回暖，在成交量上涨的同时，楼市均价也出现了上升的势头，2012年楼市从年初市场冰点强势逆袭，以价换量已经不再是开发商用以吸引成交的保命符，年末购房者更是不断上演抢房大戏，为房企盛宴添酒加菜。2013年楼市盛宴是否能够持续不得而知，但可以肯定的是回暖大势已定。但须知盛宴有风险，饕餮需谨慎。
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沈阳入选十大名不副实城市 房价过高竟成真凶
2012年楼市数据业已出炉 楼市"元芳"你怎么看？
（来源：华商晨报）每到这个时间，我们总是习惯盘点一下去年，再展望一下新的一年。
楼市扑朔迷离，总是让我们雾里看花，总希望有位
“狄大人”，帮我们这些“元芳”看透案情，指引行动方向。
8日，沈阳楼市的“狄大人”新峰地产2012年的数据终于登场。这里借用2012年的几大流行语，看看楼市真相到底啥样。
都说刚需是沈阳楼市主力，当真？
刚需、小户型关键词
新峰地产的数据显示，2012年商品住宅销售面积上，60~90平方米的户型卖了约5.16万套，占35.61%。90~120平方米的户型卖了约3.12万套，占28.01%，60平方米以下户型卖了2.34万套，占10.09%。综合来看，120平方米以下的户型销售占了超过70%。而120~144平方米户型卖了约1万套，占了11.83%。
分析
多年来，沈阳楼市被提及时，总是被评价为“刚性需求为主，中小户型卖得”。但是，在2011年~2012年，高端的别墅、豪宅层出不穷，动辄200平方米、300平方米的大户型项目在沈阳全面开花。这也令不少人质疑，刚需的主力位置真的那么稳吗?
“在2012年，说刚需救市虽然有些夸张，但是刚需确实是目前市场的主力。”精诚集团精图企划副总经理李昂说，“碧桂园、恒大、保利等多数开发商的产品也明显针对刚需购房者。”新峰的数据显示，2012年楼盘销售排行前十被碧桂园、中海、恒大、保利等品牌开发商旗下楼盘包揽。记者粗略计算了这些楼盘的销售面积与套数，发现前十名销售的户型面积都在100平方米左右，并且都在144平方米以下。
总结：刚需style起舞2012。买到房子的刚需们，你幸福吗？
楼市“高富帅”，谁能HOLD住？
关键词 别墅“高富帅”
新峰地产的统计数据显示，2012年，沈阳别墅市场供应量62万余平方米，成交为39万余平方米，较2011年的54万余平方米下降了近15万平方米。
分析
谁说住宅开发没技术含量，谁说硬件好就能变成住宅里的“高富帅”。当众多开发商觊觎高端住宅开发带来的高利润及品牌附加值时，2013年，实实在在是让其中的一些房地产企业遭遇了滑铁卢。
高端产品也需内外兼修的时代已经到来。有品牌没性价比，没人埋单。有高标准的硬件，没品牌，一样没人埋单。高端产品已经实实在在迎来了理性消费时代。
对此，沈阳金地负责营销的工作人员表示：2012年，高端产品购买群体在选房过程中，一个最突出的特点就是更为成熟、理性。
这些购房者基本都是有过二三次以上购房经验的人，因此对于产品的地段、区域潜力、周边环境、设计细节等都会关注并细致考察，即使是性的知名品牌房企，最终也要靠产品实力说话。
总结：“高富帅”固然受关注，但并非谁都能HOLD住，适合自己的、对位市场的产品才是最关键的。
沈阳楼市迎来更多正能量？
关键词
正能量
新峰地产的统计数据显示，2012年，沈阳商品住宅的总供应量在3539余万平方米，比2011年增加了约200万平方米。
分析
2012年的沈阳楼市，确实有些让人难以捉摸。年初，市场观望实实在在，各房企不得不启用价格战，让楼市温暖了一些。5月份，出现了一个销售的小高峰，但随即，又被“继续执行严格的调控不放松”这样的信号压制下去，开发商迫于市场压力，纷纷缩减开发量，直至10月楼市一直处于波澜不惊的状态。就在房企对全年的业绩有些失望之时，本以为已经进入淡季的11月份，却再次让楼市亮出了曙光，成交回暖。业界把之归功于刚需绷不住了。这种回暖一直持续着，从土地市场火热的拍卖现场，到售楼处淡季不淡的销售现场，让整个楼市又充满了正能量。
“2013年沈阳楼市供应压力仍然存在，特别是一些地块出让较为集中的区域。”香港联祥置业相关负责人表示。
总结：2013年，该出手时就出手，让居住更幸福，我们一起拥抱楼市正能量。
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沈阳入选十大名不副实城市 房价过高竟成真凶
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