[摘要] 春末夏至，沈阳的房地产市场逐渐升温，面对逐渐升温的市场需求量，开发商除了竞争楼盘的品质、比拼户型、比拼物业之外，更是进入了比价阶段，在年初，就有楼盘推出了八折、九折的劲爆价优惠，希望能从市场中抢先一步脱颖而出。开发商不断亮出的优惠底牌，让以价换量或成为未来一段时间内的趋势，专家建议购房者不妨择机出手
（来源：辽沈晚报）春末夏至，沈阳的房地产市场逐渐升温，面对逐渐升温的市场需求量，开发商除了竞争楼盘的品质、比拼户型、比拼物业之外，更是进入了比价阶段，在年初，就有楼盘推出了八折、九折的劲爆价优惠，希望能从市场中抢先一步脱颖而出。开发商不断亮出的优惠底牌，让以价换量或成为未来一段时间内的趋势，专家建议购房者不妨择机出手。
房企库存压力大以价换量成为趋势
应对年初的市场压力，众多开发商在多轮市场营销轰炸之后改变了市场策略，中粮、恒大、远洋、绿地等大品牌的开发商也推出了低折扣甚至以成本价发售，价格上更具备优势，加上品牌的影响力、楼盘的品质和服务，以求最快、的走量，赢得刚需市场。
对于目前沈阳迎来的“比价”时代，业内却出现了不同的声音。一家房企的业内人士认为，目前不论是豪宅、别墅，还是普通住宅，价格上的推动力是促动销量的硬道理。记者采访了一些购房者，对于他们来说，同一板块内，哪个楼盘便宜肯定就去买哪个，所以不难看出“低价时代”的到来，势必会对四月份及之后几个月的楼盘销售，带来促进和增长的影响。
很多大品牌开发商表示，大规模的做这种降低价格、推出优惠活动的营销方式，另一个重要原因就是房企的产品库存的压力，很多品牌房企的库存量都比较集中，在2012年年初更是创造了历史的新高，库存量的增加也影响了房企的资金链，由于这个原因，很多房企推出降价优惠等促销方式，希望能够大量的出手库存，在上半年消化大部分的资金压力。
刚需置业正当时改善迎来好时机
目前沈阳的房地产市场情况同其他大中城市相比，房价的折扣相对较低，自进入四月以来，更是有很多大品牌楼盘传出调价消息，对于刚需买者不失为一个好的机遇，用的价格购买心仪的好房子。
眼前，对于很多房企来说，出于资金和调控的双重压力之下，不得不做出一些价格上的让步，但是这对于正在选房期间，对房源有所犹豫的买房者来说，这却是一个好消息，在此时，对于买房者来说不失为一个较好的选房机会，可以更加仔细的选择楼盘，对比价格，选到即心仪又价格优惠的好房子。
与以往情况相比，目前多个楼盘都在进行认筹，且优惠活动也相对较多，由于较多的楼盘分散了买房者，楼盘蓄客较为缓慢，而多个项目的认筹时间较以往更长，而买房者也可以在了解多个楼盘后选择合适的刚需买房者出手好时机。
专家建议，虽然目前尚有一些买房者对房地产市场都处于观望态度，但目前楼盘较多，房源种类齐全，优惠较多，调价集中的情况较为难得，刚需购房正当时，改善需求也将迎来好时机，选择空间更丰富。
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沈阳楼市首现"零首付"垫的首付需一年内还清
（来源：辽沈晚报）“一成首付”还没捂热乎就成了过去式，“零首付”已现身沈阳楼市。不过这种“零首付”对客户来说并非真正的零首付按揭，而只是开发商垫付3成首付一年的营销手段。随着楼市传统春销季节来临，沈城不少楼盘纷纷推出各式各样的营销手段，以期赚得人气。沈阳浑南一楼盘高调宣布推出“零首付”业务，以及一年内增值20%的回购保障，不过随机调查发现，真正想零首付购房的人不足一成。
垫的首付需一年内还清
今年2月，沈阳一楼盘宣称“首付一成就能有家”，继2008年沈阳楼市首现“一成首付”后再出江湖。然而不到一个月，位于浑南的一家楼盘即推出“零首付”。
昨日上午，记者来到这家楼盘的售楼处，大厅里悬挂着“零首付”宣传广告，几组客人正在向售楼员咨询相关业务，但“零首付”似乎并不是这些人关注的重点。一位售楼员告诉记者，“零首付”只针对两栋楼，开发商代顾客垫付的3成首付，需在明年5月底前归还。
“我们帮垫首付，你当然是划算了，就拿你看的这套128平方米的洋房来说，总价100万挂零，若垫付3成30万元你拿来存银行一年，利息也有1万多元了。 ”售楼员帮记者算账说。
在该售楼处醒目位置，贴着规划许可证、施工许可证等复印件，广告中宣称“五证齐全”，但并没有挂顾客最关心的一证——“预售许可证”。记者通过沈阳房产局官方网站查询系统并没查到该楼盘的“预售许可证”信息，对于无该证的原因，工作人员解释有关部门正在测绘，测绘完就会下证。
与此同时，该楼盘许以一年20%回购保障，被业内人士指称有变相融资的目的。
实惠和风险孰轻孰重
事实上，开发商垫首付并不是沈阳楼盘首创，但在市场环境整体良好的沈阳楼市轮番出现，并最终演绎出“零首付”，还是出乎不少业内人士的预料。类似万科、招商地产这样的地产巨头也在部分城市采取分期首付、首付一成的策略。
一位不愿具名的房产研究专业人士认为，一成首付的做法并没有给企业带来良好的现金流。成熟和现金充沛的企业，垫首付可为自己赚人气和积累客户，但如果行业竞争出现“零首付”成风，的确存在一些不确定的风险。
该人士表示，因为相对于垫3成首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。一些开发企业推出一成首付的本质目的是为了通过购房者向银行“套贷”，以化解自身的资金压力，这类现象在个别城市也曾经出现。
事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的中国香港地区，开发商对一成首付、零首付也非常谨慎。对购房人而言，如果出现整体行情下降，零首付对购房人的约束力有限，购房人不履约将给开发商和银行带来巨大风险。“一般来说，银行在审查房贷申请时，一个基本的要约就是楼盘有完备的合法手续，其中预售许可证不可或缺，没有预售许可银行是不予办按揭贷款的。 ”上述专业人士说。
普通居民不习惯“零首付”
工商银行沈阳某支行信贷负责人刘先生认为，零首付并不是体现在贷款申请人与银行之间，由银行提供全额贷款，只是嵌入购房者和开发商之间的借款协议，银行仍会按正常程序审核申请人的条件，以偿还能力作为审核是否放贷的依据。
记者随机采访了11位有意购房的居民，对于“零首付”的态度，普遍表示给购房人增加了置业机会，值得鼓励和推行，但只有1人明确表示自己可考虑零首付买房，其余人则表示有一定的资金积累才会考虑买房，或希望直接把优惠折进房价，使购房人得到真实惠。
居民李小茜说：“我认为绝大多数居民买房，都会选择付首付按揭或全款，而‘零首付’对有意购房而资金临时周转又难的商人有吸引力，对普通购房居民来说，可操作性不强，不如直接将房价便宜一二百元。 ”
而理财规划师赵理则表示，购房人借3成首付的潜在风险很大，一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时冲动陷入个人或家庭财务危机。
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沈阳楼盘低首付买房 这种促销手段行吗
（来源：华商晨报）近日,记者在走访中发现,很多开发企业打起了低首付牌,甚至出现了零首付购房的促销活动。
低首付,到底灵不灵?购房者低首付购房需要注意哪些问题,记者就此展开了深入调查。
现象:沈阳多家楼盘推出低首付买房
“首付只需一成,您就可以轻松实现置业梦想。”位于沈北的一家楼盘销售人员这样告诉记者。同时该销售人员表示,按照正常30%的首付款,由开发商预先垫付两成。购房者只需提供一成首付买房,但同时,由开发商垫付的两成首付款购房者必须在一年内还清,每三个月按比例偿还一次。
在浑南新区的一家楼盘更推出了零首付购房计划。针对首套房商贷的购房者由开发商垫付首付款,购房者在双方约定的时间内还清即可。
记者在调查中还发现,推出低首付购房活动的不止上述两家,低首付、低总价的促销手段已经成了不少开发商吸引购房者的反攻倒撒手锏。而这当中,零首付诱惑力。
分析:楼市销售战引发促销手段多样
据悉,4月份以来沈阳楼市进入传统的热销期,很多开发商为了扭转在之前淡季的销售局面,开始频繁推出促销举措,如保利推出的特价房源、和泓国际的折扣优惠、太湖国际花园五期的i地铁小户。
“目前为了抢占市场份额,很多开发商都将目光瞄准了在市场上起主导地位的刚需人群。针对众多刚需人群经济能力有限又急于买房的特点,一些低首付的促销手段开始应运而生。”辽宁大学经济学院工程管理系系主任曲赜胜向记者表示,进入4月份,沈阳楼市的成交量大幅提升。在目前市场情况下,开发企业自然会加大宣传促销力度,从而扭转2011年下半年以来的不良销售局面,因此激烈的销售争夺战便引发了花样繁多的促销手段。
解读:消费者低首付购房需量力而行
针对开发企业的低首付促销手段,购房者到底买不买账,记者在采访中发现形成了两种不同的意见。“一下子拿出那么多钱确实有压力,现在相当于首付款都分期付了,而且还没有利息。”急于买婚房的李先生告诉记者,他正准备拿一成首付买房。而另一部分人群则对此表示担忧:低首付毕竟需要后期偿还,而且目前沈阳推出低首付活动的楼盘补齐首付的时限大多为一年左右,这样一来在缓解购房压力上没有切实的效果,而且一旦购房之后,补齐首付款及还贷将会形成双重压力。
针对这两种声音,曲赜胜教授认为,低首付甚至零首付是开发商通过降低入市门槛吸引购房者的营销手段,房价并没有实质下降。购房者可根据自身经济实力做出选择。
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一季度沈商品房住宅 备案均价5926.01元/平方米
（来源：沈阳日报）4月12日，记者从沈阳市房产局了解到，一季度，全市商品房备案均价6331.71元/平方米，商品房住宅备案均价5926.01元/平方米。
一季度，全市商品房批准入市面积259.71万平方米，商品住宅批准入市面积195.9万平方米，商品房供销比1.24:1，市场供应充足。
一季度，全市商品房合同备案面积208.87万平方米，其中，商品住宅合同备案面积170万平方米；商品房合同备案金额132.25亿。其中，市场交易投资活跃，商品住宅合同备案金额100.74亿。
据介绍，1至2月份，全市房地产累计投资31.4亿元。其中，商品住宅投资22.49亿元，商品住宅投资占全部房地产投资的71.63%。全市商品房施工面积7412.83万平方米。其中，商品住宅施工面积5324.79万平方米；商品房新开工面积188.67万平方米。其中，商品住宅新开工面积142.21万平方米。
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地产商的谨慎乐观
陈明（化名）是沈阳一家地产公司的营销副总，按照去年年中的规划，今年初他将调任公司旗下另一个新盘主抓营销，但新一年3个多月过去了，他的调令迟迟没下来。“现在这种情形，公司暂缓了那边的项目开工，慎重是几乎所有同行的态度。 ”
而与陈明所言相佐证的是，沈阳楼市供应量出现低谷，今年一季度沈阳商品房供应面积仅约180万平方米，其中商品住宅入市量只有150余万平方米，比去年同期低出23.38%。
延迟开工和缓建，是不少开发商面对当前市场环境的“理性”选择。
早在今年1月下旬，在辽宁省地方税收工作会议上，省地税局人士披露，全省房地产行业平均税收占比为26%，个别城市这一比例甚至高达39%。根据他们对一些房地产公司的调研，有公司明确表示有10多个在建项目要缓建，直接导致该公司缴纳地税同比下降4成。
陈明说：“从去年10月起，沈阳楼市受国家调控政策大环境影响开始显现出来，销量的减少，使各企业根据自身的情况，开始调整自己的战略，无论是拿地还是新开盘，都变得异常谨慎。 ”
另一家地产公司负责人则向本报记者表示，在较长一段时间，他们评估和预判政策走势时，公司内部主流意见是高压政策不会持续太久，尤其是随着社会经济下行趋势明显，地产调控将随之松动。但至今不见松动的调控，以及高层坚定表态，不得不使他们对前期的预判进行反思。“现在，我们的感觉是一线城市房价下行20%，但国内不同城市房地产行业不同，沈阳刚性需求为主的市场仍然没有改变，我们这一判断和预期没变，但因国内整体气氛影响，导致沈阳的市场观望情绪浓厚，谨慎乐观就是我们现在的态度。 ”上述负责人说。
不敢张扬的“降价”
现在是否出手买房，这个问题一直困扰了沈阳居民苏伟两个多月。 3月下旬，苏伟以闪电般的速度定下浑南一套商品住宅。他说：“因为开发商给出了我可以接受的真实惠。 ”
苏伟相中的楼盘，是沈阳某知名开发商开发的，连续走访多次后，对方终于以团购价的优惠让他下决心——总房价打91折并减4万元，以他所订房源折算，相当于打了85折。销售经理表示，这个折扣是“”的。
何祥俊表示，国内一线城市和部分沿海城市，房价降价风盛行，正是因为开发商采取以价换量战略，赢来了楼市成交量的回暖。与这些城市相比，沈阳市场的不同就是开发商对降价问题态度“暧昧”。
陈明说：“如果说去年下半年，不少开发商打出的折扣优惠还属于广告噱头，那么今年3月以来，不少楼盘项目的折扣实惠是居民值得真正抓住的。我们前期项目的尾盘，也基本以低于前期均价8%至13%出手。 ”
对于不敢声张降价的原因，陈明称，沈阳的开发商相对保守，担心买房人普遍有买涨不买跌的心理，张扬降价会破坏市场气氛，导致观望情绪升温反而不利销售，但打折对买房人来说还是变相降价。
在这样的背景下，沈城一些项目热衷起“打折”。三好街附近某非毛坯项目，一度报价达1万元/平方米，现在8000元/平方米左右的房源大行其道；浑河南岸线上一河景房项目推出5万抵10万元活动，折合单价7000多元/平方米，比去年春季房交会期间8000至12000元/平方米的报价，明显低出一截。
政策高压下的变奏
“从我们对市场在售项目的监控来看，没有多少项目不是在以价换量，都是在争夺这批释放的刚性需求份额”，何祥俊说，“由于不少项目在售价统计上只管表面价格，而没有计算折扣因素，所以表面上房价没有降，实为稳定并避免因价格问题与前期业主纠纷。 ”
而在打折优惠促销的过程中，资本雄厚的央企和大房企却扮演了急先锋，这让不少中小房地产企业备感迷惑：难道他们都不扛房价了？
而何俊祥表示，这一现象好理解，部分央企和大房企制订今年的销售任务比去年重，而在当前的市场下，想要完成这一任务，以价换量实现资金快速回流，是必须的选择。
沈阳万城地产有限公司副总经理 宁认为，商品房供应量的变化正在显示沈阳楼市的变化。最近几年沈阳年商品住宅供应量均在1400万平方米以上，但今年一季度供应量缩量明显，表明开发环节有所放缓。如果一季度和四季度保持这个量，二三季度则需要有1000万平方米左右的入市量，才能达到往年的水平。“大多数城市都是以人均1.2平方米为入市量，那么沈阳以1000万人口测算，供应面积需1200万平方米以上，但现在改善性需求入市不明显，以及外地人购房受限制的政策不放松，沈阳楼市的压力就会在二三季度体现。 ”宁说。
而房产税扩容，成为沈阳房地产研究人士关注的另一政策压力。“沈阳是否入围房产税试点城市，可能在今年下半年会明确，这一政策悬着，给对市场需求的释放又一政策制肘。”何祥俊说。
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