[摘要] 继上周四大国有银行确定首套房贷利率将不高于基准利率后，记者调查发现，部分商业银行在实际操作中早已给出了更为诱人的优惠政策，即在基准利率的基础上再打9.5折甚至9折。随着春天的到来，沈阳楼市渐渐开始回暖，首套房贷等资金也愈加给力。
编者按：继上周四大国有银行确定首套房贷利率将不高于基准利率后，记者调查发现，部分商业银行在实际操作中早已给出了更为诱人的优惠政策，即在基准利率的基础上再打9.5折甚至9折。随着春天的到来，沈阳楼市渐渐开始回暖，首套房贷等资金也愈加给力。
沈城"房屋银行"业务引潮流
（辽沈晚报）只要您愿意接受一定期限的空闲期，将自己要出租的房屋存到专业机构，每月账户即可收到约定的租金，类似换租客、维修、催房租等之类的琐事都不用操心，而成为真正的甩手“公”。昨日，记者从沈阳房屋租赁市场获知，一些专业以房屋存放托管的机构现身市场，其以“管家”身份帮助房主进行房屋理财，引起业界关注并受到部分房主群体的欢迎。
房屋托管业务引潮流
刘铭（化名）在和平区钻石星座有一套小户型公寓，过去他总是在房产中介登记信息出租房屋，接下来的一段时间他会频频接到中介电话，一会儿说有客户要看房，一会儿询问房源信息。
“我明明只登记了两家中介，可那段时间总有各种各样的中介来电话，有时房子都租出去几个月了，还有中介来电话问房子，真是不堪其扰，我一度都想换电话号，可又担心换电话影响工作。 ”从事销售工作的刘铭说。
偶然的机会，刘铭得知沈阳有专门的房屋托管机构，便和这家机构协商好房屋租金后签订了存房协议，允许对方有45天的招租工作期，其余10个半月都按时收取房屋委托机构给自己账户打来的房租。
刘铭认为，这样的房屋托管很适合自己，即使是自己在中介挂牌出租房产，遇上客人退租或换租，一年期内自己未必能保证租到10个半月。“最关键的是省心，自己除了稳收房租外，对招租、看房、水电费结算等繁琐事务一概不管”。
沈阳一家运营不久的房屋托管公司负责人赵俊祥告诉记者，在上海、深圳、北京等城市，进行房屋存房托管的“房屋银行”业务非常成熟，而且也被越来越多的房主所熟悉和接受，但在沈阳仍处于创业期，但他们现在已受托管理约300套房源，显示这块市场的潜力和前景很理想。
房屋银行如何实现盈利？
与市场上的房产中介不一样，按照赵俊祥房屋托管公司的运营模式，他们并不收取房主和承租方的中介服务费，那么他们盈利来源于何处呢？
赵俊祥说：“我们在与房东签订存房委托业务时，要约定给我们45天的招期，招租期是不支付房东房租的，如果我们一套房源在15天至30天完成出租，意味着我们就有15至30天的租金。结合公司运营成本来说，如果超过30天没租出房源，我们就是赔钱的。 ”
事实上，房屋托管公司还有一个盈利途径，即是租金差。比如，房屋委托公司支付房东每月1500元租金而获得委托管理权，而公司若以1700元/月出租，租金差额部分也是公司的。
不过具体到一些房源，房屋托管公司并非稳赚不赔。赵俊祥说，如果一套房源达不到预期租金，就要考虑降低租金出租，以限度减少空闲期，以减少损失，有时实际租金甚至达不到之前和房主合同约定的租金。
而沈城另一家房屋托管公司工作人员告诉记者，他们托管房主的房屋，每月只收取房东10元的管理费，托管一年共收取120元管理费，他们仍按月支付房东约定的房租。不过，这位工作人员坦言，他们希望用自己的服务让房东满意，可以约定一个相对低于市场价的租金，而给他们适当的租金差价空间。
小户型房屋银行青睐
为了达到良好的市场经营效果，对于房东的房源，房屋存放托管机构仍会加以选择，“一般说来，二环以内、60平方米上下的小户型、交通方便尤其靠近地铁是最理想的房源”。
对于市场需求较小的大户型、高价位、位置较偏的房源，房屋托管机构则不会与房东签订按月支付房租的房屋存放业务协议，而是签订托管协议，即代为房东寻找租房客，在租赁双方约定租金基础上按比例收取服务费。
在沈阳房屋租赁市场上，类似的存房托管业务在日租房经营上也有体现。比如一家日租房经营者，自身并没有那么多房源，而是通过适当高于市场价的租金，从一些小户型公寓产权人处租来房源，再统一装修配置家具进行短时出租。
不过，在赵俊祥看来，不少日租房机构是个人经营行为，甚至没有注册登记，而且人流频率高对房屋的损坏几率大，不具有他这类注册专业托管机构的信誉优势。
名词解释
“房屋银行”并不是银行，实际是一种房屋托管和理财业务，起源于美国。国内的房屋银行10年前诞生于贵州，由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手推出的。这种业务迅速被国内其他城市借鉴，在深圳、上海、北京、天津等城市发展较快，且市场成熟度较高，深圳一些大型的房屋存放托管机构共同管理的房源达到5000多套。
房屋银行问明白
哪些人喜欢委托管理房屋？
业内人士介绍，接受将房屋进行存放托管的房主群体，一般是工作较忙的业主，比如经常出差，对闲置房屋无精力看管，还有一些是长期在外地的业主，在沈阳的房产多属于投资性房产。
另外，一些嫌麻烦及年纪大的业主也不愿处理多次看房、租房期间维修、租户与邻居纠纷、水电气有线电视费结算等繁琐事务，而将房屋存放后，这些事务均由房屋托管机构代为处理。甚至连租房方的一些事务，也可由该机构代为办理。
业务生存底线在哪里？
房屋银行业务发展如何？资金安全应是关注的内容，因此进行房屋存放托管的房主，也要认真审查房屋银行的资质，选择正规、大型公司管理，协商好租金支付期限及违约责任，签订完善合同，避免收不到租金和承租方发生纠纷的情况。
在省内城市大连，一些房产中介开展房屋存放托管业务，因没有专款专用，挪用资金从事炒楼、炒股、投资酒店等投资，或高价揽房源托管房源过多供过于求，出现多起闭店资金出逃事件，使整个城市的房屋托管业信誉大幅受损。
室内设施纠纷如何处理？
房主将自己的房产存入房屋托管机构后，即与其达成契约关系，由托管机构对外招租，托管机构成为责任主体之一，不同于普通房产中介促成租赁双方交易、自己不承担责任的状况。
正规的房屋托管机构，将对房主的房屋室内设施进行拍照留证，作为协议材料之一，并约定损坏赔偿责任。如果发生租房人损坏室内材料、设施的情况，将由托管机构进行赔付，再向租房人追偿，房主与租房人并不直接交涉。
为了防范和控制风险，一些房屋托管机构会选择将房屋投保的方式来减少经营风险。
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