[摘要] 非常高兴来到沈阳，跟沈阳房地产界人士一起交流一下全国房地产形势。因为搜房网现在是在全国106个城市有它直属的机构，信息覆盖了314个城市，所以基本上全国的情况是比较了解，指数研究院也是对全国显示比较清楚，我们的研究报告、指数还有数据也受到全球广泛的报道。
搜房控股董事长 中指研究院院长莫天全
各位房地产界的人士，还有媒介的朋友大家下午好！
非常高兴来到沈阳，跟沈阳房地产界人士一起交流一下房地产形势。因为搜房网现在是在106个城市有它直属的机构，信息覆盖了314个城市，所以基本上的情况是比较了解，指数研究院也是对显示比较清楚，我们的研究报告、指数还有数据也受到全球广泛的报道，只要百城价格指数一出来，不管是中央政府也好还是地方政府也好，还是海外媒体也好，都是比较及时的得以报道，所以这边也受到了比较重要的关注。
百城价格指数是现在国内比较受关注的一个指数，在每个月的个工作日发布上个月的数据，这个数据出来一直到房地产各个相关部门都非常关注，最近发布的是11月份的。11月份出现一个情况，是一百个城市的住宅均价环比连续三个月是下降的，从9、10、11三个月，然后以北京为主的11个大城市的价格环比全线下降。这是另外一个方面对房地产这个市场反映出来两个问题，一个问题就是目前这个状况确实压力比较大，特别是从国庆节以来的压力都比较大；但从另一方面来说，从9月份开始这个价格就开始下降，所以从政策层面上也有对我们有利好的地方，就是政策层面有可能不会有太多更严厉的政策出台。
再谈一些具体点的问题，土地市场。土地的供给一直到十月份，住宅供应环比有小幅上涨，但是同比是下降的，十月份住宅用地的供应面积环比是增长2.3%，商业用房增长8.1%，但是同比住宅是下降了5.8%，然后商办用地是相对好一点，增长了25.8%。然后住宅用地的推出面积跟去年相比，累计1—10月份完成不到全年计划的五成，所以这是现在一个比较严峻的问题，虽然说对我们市场不至于带来什么大的影响，但是从未来来看，有可能未来出现跟两年以前出现一样的情况。
成交量住宅和商办用地的成交都是持续的下滑，10月份住宅土地成交降幅达到了47%，所以下降幅度是相当大的，那么从前十个月累计来看，住宅是下降了8.9%，去年同比是增长了44%，商业和办公用房稍微好一点，就是前十个月同比增长了18%多，住宅用地的成交量已经是占比降到了历史上的位置，所以这点是引起我们对未来这个市场走向的一个担忧。
地价。刚才说量是降了，地价实际上也是明显的回落。10月份的住宅用地楼面均价是1348元/平方米，环比下降了29.9%，商业办公用房好一点，环比上涨10.8%，同比上涨25.6%，累计1—10月份同比住宅用地楼面价出让下降15%，商办同比增长6.8%。我们地价下降，好像有可能预示着我们下一步房价的下降，当然还有很多其他因素来决定这个房价。
溢价水平也是在持续的下行。10月份住宅用地的溢价率连续从5月份下降的趋势，进一步降至3.1%，几乎是以底价成交的，就是从09年3月以来是的水平，商办用地的溢价率4.6%，从前十个月来看，住宅用地的溢价率只有3.8%，在五月份之前溢价率还是在增长的，五月份以后它是下降的，去年同期是32.1%，09年是51.7%。
所以刚才谈的是土地市场。我们再看看新房市场。
住宅成交量。10月份，20个代表城市总成交量是933万平方米，是今年除了2月以外的水平，环比和同比降幅分别扩大到了19.2%和50%，如果用我们沈阳的数字来比的话，我们沈阳是相对比较乐观的。一线城市10月份总成交量环比下降16.7%，同比下降了56.7%，所以我们看这个超过50%的成交量的下滑，确实是反映这个市场是挺严峻的。二线城市环比17.1%，同比下降40.3%。前十个月2个代表城市住宅成交量下降25.4%，15个城市下降，只有5个城市是增长的，同比一线城市下降16.7%，16个二线城市成交量下降10%左右，我们看到主要的城市或者大城市下滑比二线城市快得多。
住宅成交。一线城市代表城市北京，二线代表城市杭州的成交量，都是在低位运行，比2008年都低。三线代表城市东莞成交量是稍微有点增长，比2008年也还好。
供应。十月份的供应量，5个代表性城市，环比均是大幅下降，上海、广州的降幅超过60%，同比除上下降44%以外，其他四个城市均是增长在10—45%。1—10月份，北京等五个代表性城市新上市的面积，比去年同期小幅增长了6%，上海、武汉同比上升，其他三个城市同比是下降。
住宅供应的另外一个方面，就是多数重点城市商品房供应量持续增大，部分城市创年内新高。7—10月，北京、杭州单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞持续上升。所以我们现在确实出现一种情况，就是跟我们11年以前相比是明显的反过来，当时是我们卖的房子没有可卖的，但是是更多的推出来卖不掉或者成交量不够。
供求对比。2011年第三季度，深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6：0.8，资金相当一部分是有过剩的。这是我们说到政策层面的基本依据。北京、长沙是有0.9，还不错。上海、武汉、沈阳的销供比已经低于2008年。10月份，北京、长沙的销供比较9月份是下降，其余城市有所回升，都在1以下，也就是说我们还是有房子卖不掉。
库存量。10月份重点城市库存量延续了今年以来持续走高的态势，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉、青岛同比增速超过了50%，10月重点城市出清周期是继续在延长，9个重点城市平均出清周期是14个月，连续10个月是上升。北京要20个月，武汉出清周期高达24个月。
随着量的下降，实际上我们房价也是在下降的趋势，虽然同比还没有下降，但环比已经下降。10月份，100个城市的住宅平均价格是885/平方米，比上月下降0.23%，确实这个趋势开始显现，就是因为9月份也是下跌的态势。一百个城市当中，58个城市环比是下跌的，比9月份增长了14个，是去年八月以来下降城市的一个月。
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