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搜房网博客:关于信贷政策调整和二套房政策的思考

房天下博客   2010-04-22 10:03

近日,国务院、住宅建设部、银监会等多个部委对于房地产调控政策陆续出台,吹响了新一轮房地产调控的序幕。笔者在这里对各项进行进行梳理,以便更好的看清2010年房地产发展的走势。

梳理一:二套房首付提高至50%,停止三套房贷款

发布时间:2010.4.17

发布单位:国务院

政策原文:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对贷款购买二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对于贷款购买第三套及以上住房的,首付和利率应大幅度提高,具体由商业银行自主确定。对房价上涨过高过快地区,可暂停发放第三套贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂时停发放贷款。地方政府可根据实际情况,在一定时期内限定购房套数。

二套房贷从2007年开始出台以后便一直有所争论,如果单从年份和房价上涨来看,07年政策刚发布之时确实对市场有较大影响,很多楼盘优惠政策频出,价格也有一定放水。但自从二套房贷提至40%,贷款利率1.1倍以来,各大银行对于二套房的界定一直就模糊不清,直到受金融危机影响,国家放松对二套房调控。就本人通过各个渠道了解,在二套房收紧期间,部分银行考虑到自身利益对客户的审查依然十分松懈。本人就曾接到过万科一业主的电话,说自己在外地买了多套住房,但考虑到房价下降影响,不知如何处置。当时该业主就提到,说在重庆广州等南方城市,审查很松,不知道这次二套房首付调到50%,在商业银行执行上会不会有什么说法。且看后续各商业银行的执行力度吧。

对于二套房,本人认为如果银行严格按着“家庭”为单位进行二套房贷的发放,对于改善型需求客户的影响将十分巨大,“家庭”即本人、配偶或子女,假如一个40多岁的人购买了一套房子,而他的孩子为了结婚再次购房,年轻人购房实力的不足可能导致无法购房或者出现更多的啃老族;再比如,如果夫妻双方在婚前都购买了住房,那么夫妻再购房是否要算第二套或者第三套住房;还有,有的人经济实力不强,短时期内需求60-80平米的房屋,或者已经购买该房屋,但涉及到换房,有可能需要大面积的房屋,这里面就涉及到二手房买房以及二套房政策,操作程序较为复杂,或一些想买小房子再换再大房的客户就会望而止步!

而对于刚性需求客户,即首次购房客户,影响相对较少,这样有可能加剧一部分地铁房或者小户型自住客户需求,导致部分郊区房价快速上涨。对于投资及投机性客户,沈阳目前主要表现一方面是购买市中心大户型,另一方面是购买别墅产品。市中心大户型按1万元单价计算,150平户型是150万,原首付45万,首付提到50%房价上涨至75万,将会影响一部分客户的购房需求;别墅产品主要抑制的应该是省外客户的需求,对辽宁省内影响不大,这主要得益于沈阳经济区一体化的政策影响。因此,本人认为,此论调控一方面是对人们心理的影响,另一方面则是对中高端产品的影响将会有所放大。

梳理二:信贷政策调整

关于信贷政策,笔者查了一下近三年的国家信贷,发现了一些特点。2007年新增人民币3.63万亿;2008年新增人民币贷款4.91万亿,2009年新增人民币贷款9.59万亿。

2010年一季度,房屋开发贷新增3207亿,个贷新增5227亿,同比分别增长31.1%和53.4%。2009年房屋开发贷新增5764亿,个贷1.4万亿,同比分别增长30.7%和47.9%。从年度人民币贷款增长看,09年的新增贷款较08年几乎翻了一倍。而无论是房屋开发贷还是个贷,2010年的上涨比例仍然是十分快速的,照此速度发展下去,预计2010年的新增贷款控制在7.5万亿的可能性也微乎其微。金融信贷作为支持房地产的重要载体,发展速度超乎想像。我认为此轮调控,一方面是在规范房地产各个销售环节,另一个就是为了预防通胀以及未来次贷危机对中国的影响,因此国家在信贷方面收紧不单单是为了调控房地产,更多的是为了规避银行的经营风险。从本人了解的2009年银行情况看,整体人民币存贷款比达到66.87%,而其它商业银行(包括交行和12家性股份制银行)人民币存贷比高达74.74%,逼近75%的监管红线。

房地产作为特殊的产品,银行信贷投入成为拉动房价居高的一大推手,这显然背离了政府对房地产发展的初衷,随着信贷的逐渐增加,这一问题已经越来越被意识到。此轮的信贷调整虽然对房地产会产生一定影响,但对于控制信贷危机,减少风险具有深远的影响。但同时我们也要看到,随着个贷的收紧,下一步若开发贷更一步收紧,将会引至房地产促销潮,与此同时民间游资将会有进一步的发展空间。因此笔者认为,现阶段不仅应该截流,也应该开源,投资房地产的原因主要就是因为房地产是一种增值保值产品,流动性资金的过剩单靠收缩信贷是远远不够的,应该更多的开发投资类产品,给消费者更多的投资空间,避免房地产单一投资的影响。

从国家历次调控的影响看,持续时间不会超过一年,而05年以来,多次的宏观调控显然使得房地产的发展有点异类。因此个人建议,中国政府在关注经济发展以及房地产发展的时候,可以更多的从政府层面、从税收层面、从房屋保有层面,真正的区别投资与自住客户,减少硬宏调的影响,尽量使市场发展按照轨道进行,避免报复性上涨以及消费者追涨之风,这样才能使房地产健康向上的发展。而增加各种保障性住房的供给,也不仅限于文件发布,设置专门的部门进行监管将更加有利于房地产市场的规范。

从政策发布到落地仍有一段时期,笔者会继续关注!

(以上内容摘自沈阳小跑腿的博客,仅代表个人观点,不代表搜房网立场)

标签: 二套房政策

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