[摘要] 地产论道是商报房产周刊与沈阳搜房网联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
大话地产活动现场
时间：2008年05月22日14时
地点：两岸咖啡厅
本期嘉宾：
理想新城总经理林一
永盛水调歌城营销总监关斐
主持人(左世哲)：
地产论道栏目已经做了四期了，今天是第五期，这个栏目是报媒和网媒联手做的一个栏目，我们的想法是利用我们媒体的平台把开发商的观点表述出来。这半年来业界的消息也比较多，主要关于政府方面的宏观调控、房地产降价等等，百姓受到这些信息的影响。购房是一个很重要的选择，但是他们在分析市场包括社会上的一些信息往往没有很好的方式，那么我们希望通过地产论道这个栏目把开发商对市场的情况分析的间接发布出去，我们每一期的话题也等于是给百姓的一些建议。那么我们邀请开发商也是希望能够跟这个话题比较相关，而且能够真正从百姓购房的角度提出很多好的见解，论道可能说不是做自己项目的宣传，而是从专业的角度，从业界专家的角度来谈，所以今天很有幸，邀请到了理想新城总经理林一、永盛水调歌城营销总监关斐。
今天我们探讨的话题就是沈阳二三环以外的楼盘市场潜力以及投资方面的价值。首先想为嘉宾提出一个问题，目前沈阳所谓外地的郊区楼盘发展状况是怎么样的？请林总结合理想新城的项目先给我们探讨一下。
林一：
我是07年3月份调到沈阳公司，一年多对市场的观察了解，我感觉比如像我们理想新城这个项目，实际上是在06年开盘，到现在两年了，两年多时间里我们现在的理想新城楼盘从整个规划来讲是70万平米左右，占地是750亩，经过两年的开盘销售，目前已经售出了1100套左右的房子，现在已经办完入住手续的是800多户，长期在那儿住的大概有600多户。从销售情况来讲，我们正好是紧靠三环，在这样一个位置来讲，如果按照三环的房子来比我们卖得还是不错的，目前来说入住率比较高，这个特点在沈阳来讲主要指的是改善型买房人比较多，自住为主的比较多，它跟其他城市不太一样，所以像我们的楼盘买完以后70%都住在那儿，不像北京、上海、深圳是炒房的比较多，或者空置比较多，所以这是沈阳目前比较大的一个特点。
从我们的客户组成来讲，跟其他有区别在于，主力客户年龄一般都在30-50岁左右的偏多，也就是说我们现在客户群的购买力在沈阳来讲这个群体的购买力比较强，我们那儿挨着东软、挨着21世纪广场也有年轻人买，买小户型的也有，但是占的量偏少，跟我们以前在天津开发的还是有差异的，这是沈阳的群体，就是年轻的80后的群体他的没有那么快。
今年我们拿到预售证的有6万平米，正在开工的大概还有3万平米，已经办完所有手续的比如说规划已经通过的没有开工的包括招投标已经做完的大概有20万平米，所以我们现在根据我们的情况来进行施工，如果要是销售一直这么低迷的话，基本上我们今年8月份所有的在建工程都要完工，也就是说我们现在大概将近有3.5个亿的产品供我们下半年使用。这是我们项目大体的情况。
主持人(左世哲)：
二三环其他区域您了解吗？感受怎么样？
林一：
我们对其他区域具体了解不多，但是我们对沈阳的了解，目前沈阳房地产跟其他城市比，比如跟北京比，可能要落后大概10-15年，原来我在天津、长沙做过，可能要落后3-5年，为什么要这么讲呢？目前沈阳买房人的观念实际上跟其他一些城市甚至跟国外比差距非常大，为什么这么讲呢？因为我们现在所处的是一个郊区大盘也好，我们一般叫做城乡结合部，这样一个位置的盘在国外，我在美国待了将近7年，在国外往往是经历过城市里人的居住变迁的过程，比如在美国，它最开始在城市化进程比较快的时候，也就是像沈阳这个阶段的时候，很多人都是蜂拥往城里走，为什么往城里走呢？这个时候一个是就业的需要，就是我要工作方便，一个是购物方便，还有交通方便，但是随着城市化以后就带来了很多其他的问题，比如交通堵塞、空气污染、流动人口过大，然后居住和工作在一个地区，就使人白天工作很繁忙，晚上休息的时候就缺乏一个安宁的空间和环境，所以慢慢的这些人感觉到居住在城市中心不舒服，所以慢慢的就有一部分我们叫中产阶级开始寻找离城市不太远的地方，大概也就是在100公里以内的这么一个范围找一些风景好的、环境好的地区来买房，而且他们把这些区域叫做按我们现在来讲是主要是一个居住的区域，也就是居所，这个概念就开始出现了，因为他需要把工作和家庭休息都分开，因为在城乡结合部地区。
就类似我们在沈阳开发的楼盘，实际上在国外是的位置，一个是空气污染少，而且环境比较好，因为它的绿地的环境会比在市中心的任何一个楼盘的绿地环境都好，最关键的是居住在那儿的人相对稳定，相对稳定以后邻里之间的关系就非常融洽，而且治安非常好，比如你停在那哪怕一辆陌生的车他都会知道那不是我们的车，像美国人他都会报警，这不是我们这儿的车，这个过程是美国慢慢延续了上百年而形成的，现在城里居住的是一些流动性的人口，也有这个概念，比如我从旧金山跑到洛杉矶来了，这些人租房，也有白领，因为他工作方便租一些房子，还有一些是低收入者，因为低收入者要离打工比较近的地方，而且要有公共交通的地方他才能满足上班和交通费用的问题，所以往往低收入者都会聚集在城市的中心地带，这个区域流动人口多，治安方面都不是很好，出去你现在去美国纽约洛杉矶这些城市晚上治安都非常差，所以我们现在沈阳发展这个阶段是一个初级阶段，就是人们还没有意识到，都在往城里扎堆，包括我们比如沈阳周边的像铁岭、朝阳、本溪他们也往这边走，但是我相信经过若干年以后跟多的我们叫做中产阶级，他会选择离开沈阳市中心，而是选择像理想新城这样城乡结合部的地方。
我们现在建筑的高度和建筑的距离是1.7倍，在市区是不可能有的，而且我们的采光好、绿地多，这些是在市中心的楼盘比不了的，但是这有一个前提，就是居住在这个区域的人首先是必须有房子的人，然后他希望改善环境，希望节奏放得慢一点，也就是生活和工作节奏是不同的，所以往往这些人能先感受到我居住在市中心和居住在郊区不一样，但是这个演变过程是由消费者自发的认识到才行，作为我们来讲在和全世界做这个盘或者生活过，我们能够提前的跟消费者告诉他们国外的城市是怎么演变的，人们选择居住环境是怎么有一个演变过程的，为什么这么做，所以我们可能有一些中产阶级或者投资者，他就可以提前的知道什么样的房子是未来我们居住的的环境，然后有投资的潜力，如果大家都认识到了，那么我相信我们的房子会比市区贵，正因为现在很多人都没有认识到，所以我们的房子比市区便宜很多。
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